本科《房地产经济学》课件.pptVIP

学习提示 本章学习目的：了解房地产价格构成及特点 学习重点：房地产价格的实际构成 土 地 价 格 地价是房价的基础 房价是地价的表现 “房价”指房地合一的总价 理论上由土地的主导性决定 实践上由土地的稀缺性决定 地价只有借助房价才能得到现实表现 厂商购地时表现为房价决定低价 房地产价格是一种产权价格 房地产交易真正内容是产权 产权决定收益权 产权内容不同其所得到的收益大小就不同 未来收益的现值就是房地产的价格 * * * * 1. 市场主体。市场主体是指参与房地产交易活动的所有当事人，包括直接进行房地产商品交易的买卖双方，以及提供支持与服务的专业人员或机构。 2. 市场客体。市场客体是指房地产市场上主体之间发生经济关系的媒介体，包括房地产商品以及商品赖以交易的场所、资金、设备、信息等。这里的资金和信息不是作为交易对象的商品，而是作为交易的媒介，服务于房地产商品的交易活动。 3. 市场规则。市场规则是指房地产交易活动中的各种内在约定和外部规定。 4. 市场信号。市场信号主要是指反映房地产市场各种信息的价格，这些价格会因为市场类型或交易方式的不同而具有不同的形式。 * * * * * * * * * 一、区域性较强：原因——产品不可移动；表现——各地时产条件、供求关系、价格水平等可比性较小。 二、产品异质性：供给产品的非标准化。原因——特定房地的独有性，无法找到完全相同的两宗地或两栋房；表现——可替代性极小。 三、垄断性：原因——（１）土地稀缺及其独占性，（２）交易金额较大，市场门槛较高；表现——私人和政府垄断 四、市场信息不充分：原因——市场区域性、信息多为非公开性、信息获取较困难。完全竞争市场的四个基本条件：大量的买者和卖者；产品同质；各种生产要素自由流动；市场信息畅通。 五、需求广泛 六、反应不敏感：原因——开发投资大、周期较长；表现——供过于求时难以马上退出、供不应求时难以较快增加供给。 * * * * * 由简化的房地产市场需求函数D=f（P）所作的曲线称为需求曲线.。 当房地产价格上升时，需求量会减少；当价格降低时，需求量会增加。需求曲线是一条由左上方向右下方倾斜的曲线。 如果影响需求的非价格因素发生变动，需求量就不再沿着需求曲线移动，而是整条需求曲线发生位移。例如，需求者的收入增加，或者利率水平降低，或者需求者对未来的预期比较乐观时，需求者就会增加在既定价格水平下对房地产的需求量；如果需求量在每一个价格水平下都增加，需求曲线就会由dd向右上方移动至DD。 * 国内生产总值及其增长率。该指标反映了一国经济总体的发展水平和速度。 人口数。该指标包括常住人口和现有人口，前者与区域社会经济之间的关系更为密切。 城市家庭规模。该指标反映了居民的生活方式，也指出了家庭收入的计算基准。 就业率和就业结构。该指标表明了居民的收入数量和来源，同时间接反映了城市产业的发展状况和居民收入的特征（如收入的稳定性和增长潜力）。 城市家庭可支配收入。该指标反映了家庭可以自由支配的收入。 城市家庭总支出。该指标反映了家庭的消费偏好、习惯和财富积累的能力。 房屋空间使用的类型和数量。该指标表明了目前房地产市场需求的特征。 城市居民消费价格指数。该指标反映了消费品的零售价格和服务项目价格的变动对职工货币工资的影响。 * * * * 由简化的房地产市场供给函数S=f（P）所作的曲线称为供给曲线 用纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量Q。当房地产价格上升时，供给量会增加；当价格降低时，供给量会减少。供给曲线是一条由左下方向右上方倾斜的曲线。 如果影响供给的非价格因素发生变动，供给量就不再沿着供给曲线移动，而是整个供给曲线发生位移。例如，利率水平降低或者开发企业对未来的预期比较乐观时，企业就会在既定价格水平下增加房地产的供给量；如果供给量在每一个价格水平下都增加了，则供给曲线SS就会向右上方移动至SS。 * 房屋空置量指的是报告期期末存量房屋中未被使用的数量。在我国的统计中，空置量等于报告期期末已竣工并可供租售的商品房建筑面积中尚未租售的面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可租售房屋的面积。 空置率指的是报告期期末房屋的空置量占同期房屋存量的比例。它可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率，或者分为出租房地产空置率和自有房地产空置率。在理论上，房地产市场存在一个自然空置率，即房地产市场长期均衡下的空置率。 * 在短期内，由于房地产开发建设的周期较长，只有存量空置房地产、其它类型房地产的转换量相继投入市场，形成少量供给。也就是说，短期内房地产市场供给弹性较小，供给曲线可近似地看作是与横轴垂直的直线S，见图8-3，此时需