北京晟威地产西山别墅项目概念策划提案_114.pptVIP

西山别墅分布 区域住宅供应特征 西山区域别墅产品现状 区域别墅产品特征 西山——北京高价值别墅区 本案数据指标 位置：香泉桥北侧，植物园旁，紧邻北五环 容积率：0.79 总套数：51 建筑形式：独栋别墅，双拼别墅 户型面积：双拼单套540平方米，独栋509—1078平方米 预计整体均价：32000元/平方米 预计总价：双拼别墅1500万元/套；独栋别墅1500—3200万元/套 地段价值解析 地段价值解析 地段价值解析 地段价值解析 地段所承载的居住价值判断 西山美庐客户写真 西山美庐客户写真 西山美庐客户写真 西山美庐客户写真 万城华府客户写真 万城华府客户写真 东山墅客户特征 顶层富豪消费心理 相对匮乏：有钱人很少自认富有，即不按客观标准作自我评价，而是以一个精选的同僚团体为标准与自己比较 美妙的孤立：与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那份安全与自在” 炫耀式消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品相互攀比，显示财富与地位 豪宅市场营销借鉴 北京·纳帕溪谷 北京·纳帕溪谷 北京·龙湖滟澜山 上海·檀宫 上海·檀宫 奢侈品豪宅关键营销因素 营销思考1：极致挖掘地段价值 人们总是喜欢有渊源有故事的地方 对于奢侈品豪宅，历史传统和传奇般的声誉至关重要 历史与传奇 营销思考2：挖掘产品创新价值 打造奢侈品消费感受 营销思考3：全国视野客户定位 谁为这件奢侈品买单 营销思考4：彰显品牌价值 营销思考5：体验营销 极度包装 尊崇服务 制造神秘感 营销思考6：完美执行 豪宅客户更需要引导 抓住豪宅客户稍纵即逝的感受 唯一性 我们地段的独特属性 西山板块真正意义的奢侈品住宅 相对匮乏 美妙的孤立 炫耀式消费 标识性 大众认可的稀缺性 历史传奇色彩 神秘和安全感 我们的选择 客户价值取向转移 颠覆传统价值体系 进入奢侈品领域 豪宅是什么？ 不是社区，是圈层 不是房子，是符号 这是由当初主持燕园规划的美国人墨菲确定的。墨菲是耶鲁大学的毕业生，在绘制校园规划图时他从玉泉山上的古塔得到灵感，认为学校的主轴线，应该指向那座古塔，主校门位于主轴线上。这样，他就一反中国建筑坐北朝南的习惯，将主校门以及校门内的办公楼朝西放置。 北大校门典故：北方城市讲究面南背北，按此理论，南门应该是北大的正门。但是北大却突破了这一传统，而是在建校之初就把西校门作为了主门。 天下第一泉 御制《玉泉山天下第一泉记》:……则凡出于山下而有冽,诚无过京师之玉泉,故定为天下第一泉 明永乐皇帝迁都北京后，把玉泉定为宫廷饮用水的水源地 清初以后，宫廷饮水由专用水车从玉泉山取水，经西直门入宫 玉泉山盖灵境也 一时之会前后迥异 而山水吐纳岚霭朝暮 与造物相终始 虽亭台点缀时有晦明 一步之移方向顿殊 玉峰真似蓬莱岛 只许遥遥镜里呈 ——爱新觉罗?弘历 ——四库全书? 日下旧闻考 已知项目分布图 已知容积率1.1住宅项目 一个美妙的圈层清晰可见 政策限制 地理条件 政治敏感性 景观园林——极致享受 建筑产品——凸显奢华感 户型——贵族生活体验 建材和配置——奢侈品保值与恒久的追求 限量配售 塑造圈层感，打造身份标签 本案是全国仅有。 看不见的顶层—— 行业领袖 金融资本家 社会名流 …… “资产”对于他们仅仅是统计数字，挥之不去的地域情结，崇尚历史文脉与传奇的文化心理，全部在此得到释放。如今，终于可以向世界宣告： “家住北京西山，家住龙脉之上！” 应摒弃泛会所的概念，除了必备功能外（如：泳池、健身房）应更深一层次的将客户的特性导入在会所中，如：水疗养生馆、雪茄吧、洋酒吧、视听室、咖啡沙龙、VIP接待室……等。 生命的深度＞生活的寬度 Philosophy of Position 关于会所的总体思维 雪茄吧 洋酒吧 咖啡沙龙 五.园林部分/ 每户私家别墅，依托别墅区缓丘坡地的自然地形，采用栽植乔木与灌木的软性方式围合成私家的前、后花园或侧花园，让日常生活亲近自然，不留间隙。 别墅之间的绿化，采用乔木、大灌木、小灌木、花卉、植被五个层次营造视野景观，最大限度增加别墅区的绿化空间。 摒弃冰冷铁栅栏与硬墙，而采用溢散自然的柔和风情的绿植围合而成的私家花园。 园林布局/ 园林考虑坡地绿化 园林布局/ 区内应多种植乔木 凸现本项目的科技特色 项目 成本 效果 建议 环保建材 节能住宅 外墙保温 屋面保温 窗体保温 水循环利用 智能化设备 恒温恒湿 新风系统 高 低 六.建材运用及智能化配套/ 外墙/屋面保温技术 建筑外墙采用贴纯聚苯板外保温技术，可选性做部分可流动空气层、瓷板干挂幕墙； 全部屋面设200毫米厚的聚苯板保温层，平均传热系数K=0.2w/m2k；并局部实行屋面