XXX宁波万年春晓项目市场客户研究及物业发展建议.pptVIP

阶段图——终期汇报 前期回顾及本报告主要解决的问题 报告思路提纲 报告思路提纲 基于对项目优势的挖掘及提炼，从区域价值及项目操作两个维度分析 【区域价值总结】区域具备旅游地产开发的条件，并具备稀缺性、特色性较强的两大资源——山/海/湖、游艇 项目开发周期较长，项目整体价值的实现需匹配区域价值的实现 政府的导向性——新城开发，必然要求具备多种城市功能 大规模的地块，纯住宅的开发无法匹配政府要求，必须多元化开发 【功能分区】高端艇墅区：嫁接游艇资源，树立片区高端滨海居住理念，结合最顶级的酒店及俱乐部配套,最终实现最高溢价的重要组团 报告思路提纲 【1、游艇展示/游艇基础设施】各盈利点市场现状：前景看好，但现有市场容量有限，不确定性大，且需要一段时间的市场培育，在启动期的回现能力有限 【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对游艇本身的需求目前以商务招待为主，对周边商业配套的需求集中在基本的餐饮及休闲 【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：拥有200人以上会员基础，成规模且具有影响力的俱乐部能带来周边房地产置业需求 【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对别墅（联排）、独栋等高端物业产品需求明显，且总价承受能力高，800万以上；俱乐部与开发商存在互利的合作方式 【游艇展示/游艇基础设施】小结：启动期作为高端立势的必要核心要素，但成本投入较大，先期回现能力有限；游艇带来的商业配套需求集中在基本的餐饮、休闲等，只有成规模具有影响力的俱乐部能带动一定的高端别墅置业 【市场/客户研判总结】启动区客户定位 【酒店式公寓】依托海景资源及未来规划增值，以低总价、精装修、投资回报强化其投资属性，面积段控制在40-80平米之间 【顶级别墅】类独栋/双拼：规划上通过稀缺资源占有及配套提升其价值，产品上通过空中连廊、半地下车库连接、建筑形体及院墙分割等手法，实现物业的独栋化处理，面积段在300-600平米 报告思路提纲 【项目核心竞争力塑造】基于整体定位下的核心竞争力塑造 【度假氛围营造】建筑风情——强化整体度假氛围，瑞士风情、地中海希腊风情、意大利风情、荷兰风情等均可作为项目文化风情主题的发展方向 报告思路提纲 【测算目的】针对一期启动区的整体测算，计入游艇展示区的成本及相关配套成本，在满足基本利润率15%的前提下，计算取地成本 仅针对一期启动区：由于整体项目开发周期较长，后期物业类型的确定变数较大，且价格增幅较难预判。因此，仅对一期启动区做财务测算； 成本计入：一期启动区包括陆域300亩和明月湖200亩，包括所有设施的先期成本投入； 取地价格：基于满足15%的净成本利润率，推导可承受的启动区地价； 【假设开发前提】双拼/类独栋——通过周边滨海度假案例的物业价格对比，本案的独栋/类双拼价格保守预估为25000元/平米 综合考虑与舟山的高端物业价值比对，本案的双拼/类独栋物业从资源层面上不及舟山，因此价格略低； 【假设开发法】项目投资成本：按照0地价计算，达到40%息税前利润率。整个项目投资额接近9个亿，其中包含游艇展示区/游艇会所/1万方五星级酒店三大配套的建设成本 【假设开发法】销售回款：总回款额达到17.6亿元，销售净收入16.2亿元 单价保守预估： 酒店式公寓8400元/平米 双拼/类独栋25000元/平米 经济别墅14000元/平米 【启动区销售周期预判】整体300亩的陆域销售型物业，基本需3年时间销售完成 【配套打造】共计32万平米十大主题配套，包括五星级酒店、国际会议中心等，规模优势明显 【案例总结】 规模优势——占地近9000亩，集合十大配套区及58座岛屿式住宅组团 “海”资源利用——围坝造海，替换水质，并从海南进口细沙，营造沙滩，形成长达3.5公里海岸线资源 “水”主题演绎——地块原本以湿地及滩涂为主，开发商因地制宜的实施岛居理念，水域可通游艇，带有私家泊位，且将岛屿之间用各国经典桥梁衔接 园林景观——长达1.8公里的景观中轴，形成五国的风情演绎 产品线丰富——推出高层公寓、4F花园洋房、双拼别墅、独栋别墅等综合性物业 现场展示——“海”主题展区，大规模沙盘演示，配合3D荧幕展示岛居理念 启动策略——一期启动五星级酒店、国际会议中心等配套，并打造整体景观主轴，以及局部沙滩滨海氛围的营造 客户定位——启东地缘性投资客户为主，并借势交通利好（崇启大桥、苏通大桥等），辐射上海/苏州客户 【针对本案的借鉴要点】 启动层面：恒大以1.8公里中轴景观带+五星级酒店/会议中心等配套+局部滨海风情，并多元化产品线（包括双拼、独栋、小高层/高层、花园洋房）启动；本案在启动时也需强化水资源的展示+游艇/会所/五星级酒店配套+多元化产品线； 客户层面：先期仍然以地缘性客户为主，后期随着项目知名度和片区价值的提升，辐射外围客户； 现场