XX年惠州房地产市场年报1.pptVIP

【总结2011年,展望2012年】 ——2011年惠州楼市年报;;惠州市2011年房地产市场总结;;一级市场概述： 2011年，惠州土地市场在整体趋紧的宏观经济形势下运行，既符合大形势的发展，又保持其自身的特点。新房市场的萎缩，使开发商资金回笼缓慢、资金链紧张，从而拿地策略趋于紧缩，让惠州市土地市场整体成交竞争显得疲软无力，土地溢价也基本绝迹。总而言之，惠州土地市场在2011年表现中规中矩，非常平稳。 ;2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。;2011年惠州经营性用地平均挂牌地价（地面）为1031元/㎡，其中惠城区地价最高，1980元/平米。;2011年惠州经营性用地交易宗数共计227宗，同比上年增长13.5%。;土地市场成交（年度）;2011年商住用地成交平均地面价为887元/㎡，同比增加11%。;土地市场成交（年度）;;二级市场概述： 2011年，受多重政策叠加效应的影响，惠州楼市出现了较多的波动，年内楼市行情高开低走，成交价格抑扬顿挫，上半年和下半年的市场呈现一个明显的分水岭，整体来说，全年楼市战绩平平。房地产投资保持稳定的增长，供求比进一步扩大，市场库存逐渐推高，楼市在调控的重重压力下曲折前行。;惠州市供应（年度）;惠州市成交（年度）;2011年惠城区供应量大增，全年住宅批准预售36184套，同比增加19%。;2011年惠城区成交量下滑，全年成交量约275.79万平米，同比下降2%；11年的供求比为1.6，呈现供过于求的态势。;惠阳区历年成交均价走势图 (单位:元/平米);大亚湾区历年成交均价走势图 (单位:元/平米);博罗县成交（年度）;2011年惠东成交量增长迅速，全年成交量约90万平米，同比增加1.8倍；11年的供求比为1.91，呈现供过于求的态势。;;三级市场概述： 2011年，受限贷、限购等调控政策影响，二手住宅成交低迷徘徊，成交总量一反持续上升的常态，转而下行，成交均价也并未取得较好的突破。 ;数据来源:惠州市房产管理局; 土地市场不温不火，热点区域向郊县转移，年底商服用地供应增多;惠州市2011年房地产状况背后的原因;市场状况背后原因概述： 2011年全国经历了一次??厉的调控洗礼，惠州楼市表现在时间轴上一分为二，究其原因： 其一，惠州作为二三线城市，受广深等一线城市“限购”的外溢效应影响，上半年“坐收渔翁之利”，成交一路上扬，上半年市场看好；其二，下半年政策累积效应逐渐显现，“限购扩容”剑悬头上，市场观望气氛逐渐浓厚，成交受挫下行，下半年市场看空。;;国际形势：全球经济增速持续放缓，复苏不确定性增大;2010年;国房景气指数：进入不景气区间;4月13日： 召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。 7月12日： 召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。 10月29日： 召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。 11月6日： 国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 ;调控关键词：加码、深化全年政策基调：从紧、从严;历次调控抑制需求的限贷和限购政策;调控双轨制：为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。;限购蔓延范围扩大：从“国八条”到出台“二三线城市限购五大标准”，限购蔓延二三线城市，对符合限购标准的二三线城市敦促其出台限购政策;限购条件更严格：本地户籍家庭拥有 2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房;限购执行力度加强：对“宽限”城市执行严格的监控，不给“松绑”一丝余地;今年年初以来，四大银行已经暂停了三套房贷。上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。;限价政策：明确房价调控目标，行政手段宏观调控上升为直接调控房价;限价——限购的“挡箭牌”：住建部公布二三线城市限购标准后，不少房价涨幅跨“警戒”的城市纷纷出台或重提限价令，以规避严厉的限购政策;; 继去年九次上调存款准备金率，央行年内七调存款准备金率，上半年保持每月一上调，存款准备金率达到21.5%的历史高位。存准率的一再上调，市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提