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房开企业涉税知识培训 大家知道，我们国家财政收入的来源，主要是税收。税收收入占了国家财政总收入的将近90%，其中房地产行业的税收又占税收总收入的30%左右。那么税务成本是企业非常关注的一项主要成本构成之一。 第一讲：房开企业涉及的主要税种及相关法规 七、土地增值税 八、企业所得税 九、代扣代缴个人所得税 一、契税 契税：是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税 1、 纳税人：在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。 土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权。 承受：是指以受让、购买、受赠、获奖、交换、合并、兼并、抵债及募股、集资等方式取得土地、房屋权属的行为。（注意这里没有列举继承） 单位：包括国家机关、社会团体、军事单位、企业单位、事业单位及其他组织。  个人：是指个体经营者及其他自然人，包括中国公民、外国公民、无国籍人、香港特别行政区居民、澳门及台湾同胞和海外侨胞。 单位和个人承受土地、房屋权属的方式： （1）向国家交付土地使用权出让金，而在一定年限内取得国有土地使用权的；  （2）以支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益而取得土地、房屋权属的；  （3）土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换，需要支付交换价格差额的；  （4）以受赠、获奖等方式无偿获得土地、房屋权属的； （5）以作价集资、募股方式承受土地、房屋权属的；（6）债权人以抵债方式取得债务人的土地、房屋权属的； （7）向房地产开发企业以预购或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；  （8）以划拨方式取得土地使用权，经依法有批准权的人民政府批准转让房地产的；  （9）法律、法规和自治区人民政府规章规定的承受土地、房屋权属的其他方式。取得土地使用权最通常的方式：出让、投资 2、计税依据：（1）按成交价格确定：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖和以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债的，为合同确定的成交价格； （2）按市场价格确定：土地使用权赠与、房屋赠与和以获奖方式承受土地、房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）按交换价格差额确定：土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换的，为交换价格的差额部分； （4）按补交的土地使用权出让费用或者土地收益确定：以划拨方式取得土地使用权，经依法有批准权的人民政府批准转让房地产的，为补交的土地使用权出让费用或者土地收益； （5）由征收机关核定： 成交价格明显低于市场价格或者交换价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关依照有关法律、行政法规的规定进行评估或者参照市场价格核定.前款所称成交价格和交换价格，包括承受者支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 3、适用税率：3%-5%，广西3% （1）90平米以下普通住宅税率1%。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1% （2）90平米以上144平米以下普通住宅1.5% （3）144平米以上非普通住宅3% （4）受让土地3% 4、纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。  经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本办法第八条规定的减征、免征契税范围的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当日。 申报缴纳时间：自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款。  纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。  纳税人办理减征或者免征契税手续后，契税征收机关应当开具契税减免凭证。 契税征收机关：为土地、房屋所在地的财政机关2009年12月31日前全部归于地税部门征收先契后证 5、应纳税额：计算应纳税额＝计税依据×税率=10000万元*3%=300万6、减免政策：有下列情形之一的，经县级以上契税征收机关批准，减征或者免征契税： 7、相关法规：国税函[2009]603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 中华人民共和国契税暂行条例1997中华人民共和国契税暂行条例细则1997广西壮族自治区实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法 问：以划拨方式取得土地使用权再转让，契税如何征收？??答：财税（2000）14号《财政部、国家税务总局关于对河南省财政