房地产投资信托基金思考.docxVIP

　　摘要城市的综合开发更注重规划与建设全过程的相互配合与协同发展，购物与休闲、生态、教育等多方面相结合的体验式消费已成为一种全新的消费理念，促进了城市综合体依然成为保持城市中心繁荣和活力的需求的载体。 　　在其开发融资创新中，房地产投资信托基金房地产投资信托基金可以成为城市综合体开发经营方面有效的金融工具。 　　关键词城市综合体；房地产投资信托基金；适用性一、城市综合体的价值主张一城市综合体简述。 　　法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体模式的起源。 　　城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 　　丹麦建筑师奥托?冯?施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个邻里中心分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。 　　富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。 　　二城市综合体特征。 　　1功能的综合性和模糊性。 　　在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。 　　同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。 　　城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。 　　组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。 　　这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。 　　2通道树型交通体系。 　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的通道树型体系。 　　这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 　　3舒适的空间环境和景观设计。 　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。 　　通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。 　　4高科技集成设施。 　　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。 　　其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 　　三城市综合体价值主张。 　　城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。 　　其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。 　　城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。 　　1城市综合体实现客户价值主张。 　　城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。 　　2城市综合体各业态之间相互增值。 　　城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。 　　一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。 　　3城市综合体实现利益相关者的价值主张。 　　城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。 　　正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了一站式消费体验和全新的经营环境。 　　作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。 　　二、体验经济下的城市综合体发展思考在体验经济时代，以购物公园、生活休闲中心等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。 　　它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。 　　城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。 　　对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从以商业为中心转变为以人为中心，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。 　　日本福冈县的博多水城是融酒店