物业服务前期介入应注意的问题.doc

物业服务前期介入应注意的问题 一、甲方应提前提供的资料、数据 二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施 三、物业前期接管甲方应付的费用 四、“关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定”（附）烟房（2000）131号文及解释 五、物业服务企业在工程施工阶段介入过程应注意的问题 甲方应提前提供的资料、数据 物业项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权情况、房屋幢数、套数、建筑结构、物业管理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等情况。 二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续： （一）生活用水纳入城市供水管网，并安装分户计量装置； （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统； （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之见设置有效的隔离措施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接手房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。 物业前期接管甲方应付的费用 1.前期物业服务开办费：人工工资、培训费用、办公家具、办公用具、办公自动化设备、安防设备、员工生活设备、保洁绿化设备、消防及机电维修设备、员工食堂设备； 2.物业接管验收费：参与验收是的费用（工资、办公费、交通费、通信费、招待费等）、验收资料费、设施设备检测费、不可预见费用； 3.工程质保金：房屋渗漏水处理、装潢装修处理、设施设备故障处理、其他工程质量问题处理； 4.专项维修基金：室外给排水管道维修、室外供配电设施设备维修；是另外供气管道及调压站维修、锅炉、直燃机等大型设备的维修、消防设施设备的维修、建筑物外墙面、屋面的维修、室外道路、花池、台阶、广场、围墙、大门的维修；以及室外景观的维护。 “关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定”（附）烟房（2000）131号文及解释 为全面贯彻落实烟政发[1998]73号文件精神，确保我市物业管理用房政策的落实，增强全市物业管理企业的发展活力，推动物业管理事业的健康发展，特制定本规定如下： 一、凡建设规模5万平方米（含）以上的各类新建、在建住宅小区（组团）；拟开展物业管理的大厦（写字楼）、商业园区、工业园区及当地物业管理主管部门确认适合独立开展物业管理的，其开发建设单位必须严格按照烟政发[1998]73号文件规定，按下述要求提供物业管理办公用房和商业用房。 1、物业管理办公用房由物业开发建设单位按开发物业总建筑面积0.5%的比例无偿提供。超面积部分以成本价提供。 2、物业管理商业用房由物业开发建设单位按开发物业总建筑面积0.5%的比例以成本价提供。超面积部分以市场价提供。 二、凡建筑面积在5万平方米以下，不适宜独立开展物业管理的零星开发物业，其应提供的物业管理办公用房和商业用房，原则上由开发建设单位以货币形式按下述规定提交。 1、物业管理办公用房作价金额计算方式为：该物业建成时的市场销售平均单价（元/平方米）乘以应提供用房建筑面积（平方米）所得的积为应交房款总额。 2、物业管理商业用房作价金额计算方式为：该物业建成时该地段地上一层商业网点市场销售单价减去成本单价（元/平方米）再乘以应提供用房建筑面积（平方米）所得的积为应交房款总额。 三、开发建设单位按规定提供的物业管理办公用房和商业用房，其产权归开发区域范围 内的全体业主共同所有，由房屋所在地物业管理行政主管部门负责代管，并登记造册。 四、物业管理办公用房由物业所在地的物业管理主管部门无偿提供物业管理公司使用；物业管理商业用房由物业所在地的物业管理行政主管部门按政府定价租金标准提供物业管理公司承租使用。所收租金用于代管