关于推动山东省物业服务业转型升级发展的政策建议.docVIP

关于推动山东省物业服务业转型升级发 展的政策建议 孙承运刘敬爱王双樊洋洋 山东农业工程学院 摘要： 本文通过调研山东省物业服务企业、召开专家论坛会议和收集有关文献资料，梳 理业主与物业服务企业的关系，基于物业公司成本效益分析，提出了推动物业 服务业发展的建议。推动物业服务业发展，离不开企业的转型升级，离不幵政策 的支持，离不开社会环境的改善。 关键词： 物业服务业;转型升级;政策建议; 作者简介：孙承运，经济学博士在读，副教授，房地产估价师，咨询工程师，律 师。 我国物业服务产业是伴随房地产开发，逐步发展起来的，至今只有30多年的历 史。在山东省，物业服务企业自上世纪90年代以来建立。伴随物业拥冇量不断 增加，物业服务产业产值占国民经济的比重逐年增加，发展势头强劲。 目前，山东省物业服务产业发展迅速，至2016年底注册物业服务企业达8000 余家，从业人口突破60万，省内已经形成一定数量龙头企业。规模较大的龙头 企业从业人员近万人，物业管理面积达5000万平方米以上。10余家物业服务企 业挤身全国100强，其屮2016年有两家企业进入前20强。 1物业服务产业转型升级背景 随着经济社会发展，信息技术和智能化技术的普及，物业服务产业迎来新的发 展机遇，完善物业基础服务有了技术支持，增值服务有了市场需求。 1.1物业服务产业发展潜力巨大 伴随城市房地产开发，农村社区建设，物业服务业尚有更加广阔的发展空间， 物业服务产业发展潜力巨大，物业保有量在未来数年中仍然会不断增长，物业 服务业作为经济新的增长点的趋势日趋显现，产业发展面临新的机遇。 1.2规模化发展的时机即将到来 随着物业服务企业数量增加，部分物业企业逐步取得竞争优势，规模化发展的 吋机即将到来。特别是，部分物业服务企业在取得资本对接，成本优势后，物业 服务企业的联合兼并，加盟连锁，联盟发展，逐步走向规模化的道路，充分发 挥规模效应，成为物业产业发展的新愿景。 1.3资本有机构成将不断提高 当前，物业服务业作为劳动密集性产业，未来将逐步向技术、资金密集性转变。 随着劳动力成本的快速上升，移动互联网技术，智能化技术的发展，马克思关 于资本有机构成的论断将再次被证实，物业服务业也将从体力劳动，向机械化、 智能化和现代化方向转变。 1.4增值服务是物业服务产业的新机遇 增值服务将成为新的服务内容，且占比将不断增加，物业基础服务将成为一种 先决条件，而不是企业竞争的重点，免费基础物业服务的时代，也将越来越近， 甚至成为跨界发展的新模式。 1.5核心竞争力将发生转变 未来将进入社区经济时代，社区资源整合能力将列入物业服务企业的核心竞争 力。社区家政养老等社区服务，旅游娱乐培训等社区文化，社区商业、智力资源 和信息服务等将给社区经济带来新的景象，其中企业的核心竞争力是资源整合 能力。 1.6新的商业模式即将到来 物业服务将发展成一种跨行业，跨区域，跨代际的服务。比如，你在山东省拥有 物业，物业服务企业在异地可以给你提供同样的管家式服务。物业服务企业不但 给你提供基础的服务，重要的是给你提供跨行业的服务，跨时空的服务。比如你 踏上旅游的同时，物业服务企业在异地给提供丫住宿餐饮，家屮提供丫子女培 训，父母居家养老的贴身服务，物业服务业将打造新的商业模式。 1.7物业服务成为一种无形资产 物业服务对生产生活方式，小康社会的建设带来新的影响，物业服务业将成为 您诚信、身份、能力，甚至社会活动，家庭成长，事业发展的代名词和助推器， 成为业主的一种无形资产，巨大的服务资源。 2存在问题与原 2.1存在问题 产业先天不足，处于弱势地位。长期以来，物业服务业一直被认为低端，基 础服务，劳动密集型，微利行业，不被各界看好，作为了房地产业的附属产业。 经济界也尚未广泛关注到物业服务业发展的巨大潜力，物业服务业处于边缘化 的地位。 甚至，政府对于即将到来的物业服务业的发展趋势认知不足，重视不够，全社 会尚没有完全意识到物业服务业将作为经济发展新增长点，是影响国计民生的 大产业，处于现代服务业主流地位。 物业服务产业先天不足的弱势地位，影响产业的健康发展，需要政策的支持， 提供更好的政策环境，特别是保障市场机制充分发挥作用的政策，必须更加强 大，j能确保物业服务产业的健康发展。 隐患较大。一是民生隐患，特别是物业服务公司与业主的关系，给民生带来 很大隐患，如果不积极应对，总有一天，物业服务企业的撤离，将成为民生的 重大隐患。 二是企业隐患，企业规模小，标准化水平低，服务意识差，专业化不足，成本 高，盈利能力不强;从业人员整体素质不高，不能满足现代化服务业的需要，影 响企业发展，容易造成人才流失。 三是产业隐患，在缺乏市场化的环境，业主组织化水平低，物业服务企业能力 不足，物业服务业发展容易走入低收入陷阱，产业