商业地产前期定位及招商.pptVIP

商业地产前期定位与招商;Chapter1 Chapter2 Chapter3 Chapter4 Chapter5 Chapter6; 粗陋的设计 错误模糊的市场定位 缺乏市场的认知力 以返租形式出售店铺获取短 期利益 缺乏突出元素及品牌号召力 业态比例不科学 缺乏统一招商策略 单纯物业管理的管理架构 经营管理团队缺乏实战经验 缺乏系统的推广意识 人流量低;第一阶段：项目前期（工程开工前的准备阶段） 设计前阶段 概念设计 扩初设计 施工图设计 第二阶段：项目中期（工程建设阶段） 建设阶段 竣工验收阶段 第三阶段：项目后期（项目营运阶段） 开业前准备 开业后营运阶段;;市调 对项目进行详细的市场研究，按市场形势和展望进行商业策划与规 划，并且以经营层面的角度，再度研判定位及业态分布，进一步深 化和优化财务分析，使整个策划和收益测算更接??实际。 宏观经济及环境分析 项目周边竞争者研究 人口及收入分析 居民消费习惯分析 项目定位及规划分析 初步确定业态组合 向设计院提供设计元素; ; ; ;导向标识指引系统规划 户外室内广告位及宣传设施规划 促销及活动区域的规划 公共区域特色租赁（花车）的规划; ; ; ; ;设计咨询 在本阶段工程的主要任务是结合项目业态，从物业运营管理角度出 发，对各系统设备设施的规划及布局安排等提出意见。主要包括： 对设施设备配置容量的合理性进行评估 对服务功能及设备设施布局的合理性提供意见 根据业态差异对设施的配置提供意见 从使用、维修及成本管理的角度，结合扩初设计，分析该项目的机电系统、空调系统、安防系统及自动控制系统等之优劣，提供专业意见 非常规区域检修设施的配置意见 特殊功能之公共区域的预留设施配置意见 从后期运作管理的角度，对设计中的缺陷、遗漏项提供改善及补充意见;设计变更咨询 本阶段工作是前阶段工作的延伸，主要包括： 1．对设备、设施的选型提出意见 2．从后期运行管理的便利性及维护成本的角度对建材的选料提供意见 3．对施工过程中发生的设计变更，从后期运行管理的角度提供意见 4．对前阶段尚未定案的继续跟进并提供意见; ; ;1．建筑、结构设计 层高、柱距 装修材料 人流、车流的导向 物业管理用房 停车场及相关出入口的设置;2．平面和空间设计 前场平面空间规划 后场规划 手扶梯、垂直梯和楼道的合理分配与布置 公共厕所的位置和数量 建议仓库及配送区，废物、垃圾区及餐饮区合适数量和位置分布 卸货区、垃圾房设置; ; ; ; ; ; ; ; ;商业发展阶段性;商业定位之二：区位属性;商业定位之三：经营模式;上海大宁国际的消费客群定位 辐射范围： ●以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。 ●此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。 ●宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。 客群特点： ●大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体。;;项目商业物业开发品种组合;项目商业物业协同效应分析;核心要素 ●商业主题 不同的商业辐射的范围不同，同时可以营造出具有不同目标的消费群；向目标消费群提供服务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好等因素。 ●亮点独特之处提升项目核心竞争力 主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务，可以把定位思路反 映在运营等各个方面，以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合，形成竞争力。 ;商业开发的危机感 ——来自于对市场命脉的把握;消费需求图谱;商业布局定位主要解决每个楼层放什么业态？什么类型品牌？放多少数量的商家？ 商业布局定位应重点考虑以下几个关键点： ;购物中心商业业态布局原则参考;功能布局与流线设计 ;商业建筑总平面与外部交通的衔接关系 ;;;商业设计误区;;商 业 主 线;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;零售亮点 ;零售亮点之 主题美食广场;零售亮点之 休闲娱乐嘉年华;零售亮点之 生活方式体验;零售亮点之 下沉式广场;零售亮点之 天空之厨（退台式户外餐厅）;零售亮点之 屋顶广场及运动设施;零售亮点之 社区美食馆 ;零售亮点之 儿童游乐休闲广场;零售亮点之 独特建筑形态;;招商工具制定;结束语;学习要点：规划目的 ;1 基本原则