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和谐社会视角下的房地产调控政策解析 内容摘要:本文分析了和谐社会目标下实施房地产调控 政策的必要性，讨论了房地产政策主体之间的互动关系。并 运用新制度经济学方法阐述了政府用制度性安排解决房地 产市场外部性问题的必要性，最后得出结论：房地产调控政 策是构建和谐社会的必然要求。 关键词：和谐社会房地产调控政策房地产政策主体制度 性安排 国务院七部委于XX年4月颁发了《关于做好稳定住房 价格工作的意见》，标志着中央政府对房地产市场的直接调 控全面展开;XX年5月，国务院常务会议针对当前房地产市 场目前还存在的一些如少许城市房价过高、房价上涨过快、 住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长 过快等问题，又从调整住房供应结构，加强税收、信贷和土 地政策的调节，完善统计和信息披露制度等六个方面提出了 房地产调控的原则意见；紧接着九部委颁布了《关于调整住 房供应结构稳定住房价格的意见》，开始了房地产的新一轮 宏观调控。 房地产宏观调控新政策在短期内出台如此之多，表明房 地产业正面临着严峻的形势，对房地产市场的宏观调控早己 经刻不容缓。这一系列政策的实施不仅有其经济目标__ 稳定房价，防止产生房地产泡沫，防止资金和信贷过度集中 于房地产业等;更有其社会目标__为广大中低收入者提供 适用房，缓解社会矛盾，构建和谐社会。 房地产调控政策的必要性 全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处 理。因为获得适当的住房是公民的基本权利，实现“居者有 其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家的经历 看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府有必要干 预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利 写入了宪法，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保 证底层人民的住房权利。 我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住房制 度，1 998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化 的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于 国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房 问题。在此过程中，政府为了解决中低收入人口的住房问题， 也实施了相应的住房保障制度，如采取了实物配租、租赁住 房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作 为暂时的过渡性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予 应有的重视。XX年，我国用于经济适用房建设的总投资为 600亿元，只占当年房地产总投资的6%, XX年的经济适用房 的投资占房地产总投资的比例不到5 %，n年1-10月，全国 经济适用住房投资下降了％，供应量与上年同比下降％。一些 地方甚至仅把建设廉租房作为短期形象工程。因此，经济适 用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，无法 从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。 在强调“构建和谐社会”的今天，完善公共住房保障制 度已经成为迫切的任务，政策上对中低收入群体的倾斜是必 然选择。因此，我们不能仅仅用经济学的眼光去分析房地产 市场，而时时刻刻要牢记“构建和谐社会”的宗旨。 房地产政策的主体关系分析 党的十六届四中全会决议中第一次提出构建社会主义 和谐社会的命题，明确指出：形成全体人民各尽其能、各得 其所，而又和谐相处的社会。学术界对“和谐社会”有比较 一致的解释：社会的各个群体能够实现良性的互动，整个社 会能够表现出一种公正的状态，社会能够安全地运行和健康 地发展。现代和谐社会能够协调好社会整体利益和个体利 益的关系，因而能充分激发社会的活力，使创造财富的源泉 得以充分涌流，使社会呈现一种公正的状态，使社会各个群 体和社会成员“各尽所能，各得其所”。 在当代中国，房地产既是一种产业，又是各类利益集团 角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新 分配社会财富的非正常方式。没有哪一个行业比房地产业 更能反映当前中国社会结构和社会状况。 从建立和谐社会角度出发，在房地产市场，政府是政策 的制定者、监督和执行者，开发商、投资者是政策的受动者， 中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体，各个 主体之间应保持一种互惠互利的关系：政府、开发商、投资 者等强势群体的利益增进不能以损伤中低收入者弱势群体 的利益为必要前提条件，而应是政府、开发商、投资者等市 场强势群体的利益增进同时，中低收入者弱势群体的住房条 件随之得到改善。而实际出现的现象是：政府也是“经济 人”，尽力从房地产市场获得足够的财政收入;开发商主导 市场;投资者和投机者跟随开发商一起追逐利润最大化。于 是，政府、开发商、投资者和投机者等强势群体都是房价上 涨的受益者。这些受益者在各种资源拥有方面具有明显优 势，在同利益相关的制度设计、政策安排等方面也相应地拥 有较大的影响力，进而就可能造成一种利用种种优势使购房 者受损而使己获益的局面。这对于房地产购买者，特别是