远洋天著项目定位及营销建议165P(下).ppt

本项目销售价格建议 参考区域、北京高端产品价格后，建议本案整盘价格为41000元/ ㎡ 7+1产品价格：35000元/ ㎡ 联排产品价格：50000元/ ㎡ 销售策略/推售策略 别墅与洋房同期推出，丰富产品线供应 按地块品质不同，由低到高推出，实现价格拉升 销售策略/销售排期 依据地块品质、由低到高推出，利于实现价格拉升 地块1 产品类型 分项建面 建面占比 联排 28198 40% 洋房7+1 41803 60% 合计 70001 100% 地块3 产品类型 分项建面 建面占比 联排 30209 40% 洋房7+1 44784 60% 　 74993 100% 产品类型 分项建面 建面占比 地块4 联排 39434 40% 洋房7+1 58461 60% 97895 100% 一期 二期 三期 销售策略/推售策略 年度 产品 销售面积 均价 (元） 销售金额 (亿元） 年度合计（亿元） 2011 联排 33000 42000 13.85 31.86 7＋1 60000 30000 18 2012 联排 45000 50000 22.5 45.9 7＋1 62472 37500 23.4 2013 联排 19840.8 60000 11.9 22 7＋1 22576 45000 10.2 合计 242889 41100 99.85 99.85 联排价格在4.2-6万元/ ㎡之间，7+1价格在3-4.5万元/ ㎡ * 联排价格涨幅43%，7+1价格涨幅50% * 推 广 保 障 （1）硬件保障：道路可达性 （2）软性保障：具备别墅级售楼处、样板区体验营销环境 （3）客户保障：充足的推广蓄客，扩大客户基数 1、实现销售目标的保障条件 户外广告牌、交通指示牌引导：在东四环高端客户密集区设立户外广告牌，树立项目高端形象；京津塘东五环出口、羊坊出口设置交通指示牌，对客户进行有效引导。 （1）硬件标准：保障可达性 户外广告牌 本案 交通指示牌 道路修缮：东五环羊坊出口为看房核心道路，其中“五环出口至金色漫香林段” 现状破旧、狭窄、毫无品质感，因此建议开发商对此路段进行重新修整。 本案 售楼处 到达项目案场的核心道路 需要重点修整的路段 看房动线指引：下五环进入山羊居住区后沿路设立指示牌、道旗，引导客户到达售楼处。 路 线 指示牌 道 旗 金色漫香林 本案 售楼处 主推看房动线 路 线 指示牌 道 旗 金色漫香林 本案 售楼处 辅助看房动线 项目围挡设置：烘托项目案场气氛，屏蔽工地干扰 R1 r=1.1 限高45m R3 r=1.1 限高30m R4 r=1.1 限高30m C1 C1 R2 U2 C3 C4 C5 U3 U1 材质建议：引用部分产品材质+宝丽布的形式。 售楼处展示区，建议通过绿化景观+特殊工艺围挡，优化品质。 （2）软性保障：具备别墅级体验营销环境 售楼处外围环境打造 当前售楼处设置于C1地块，紧邻道路，缺乏外部环境打造的空间，因此建议前期将售楼处前后的商业地块用作案场外围环境打造，同时重点包装前方道路。 R3 R4 R1 售楼处位置 售楼处景观环境打造区 重点道路环境打造路段 当前售楼处临近道路 * 售楼处东侧道路环境优化 售楼处位置 建议对售楼处东侧道路进行景观优化，打造绿化隔离带、微型景观、路灯、道旗等，配合围挡提升外围道路环境品质。 * 设置精神堡垒 售楼处前设置以项目案名为基础的精神堡垒，提升气质。 R1 设置精神堡垒 * 售楼处景观打造 利用售楼处前后的商业地块打造景观，充分进行案场氛围营造，通过水景、灯光、绿植等形成内外景观呼应。 * 售楼处园林样板打造：注重客户休憩区、布道景观等打造、绿植搭配等。 营造售楼处内部氛围：在售楼处、园区、样板展示区配有专人弹奏钢琴或播放音乐，优美的音乐全程伴随，营造高贵典雅氛围。 * 样板区设置建议 售楼处区域 首期开工区域，打造样板区 按照主推方案，结合售楼处位置，建议将R1地块中东侧部分提前打造，作为样板区。该区域紧邻售楼处，容易安排样板体验动线，同时包含主力洋房产品与联排产品，适宜打造实楼样板间。 * 样板区指示牌 生活休憩场景打造 社区园林景观打造 样板区外部环境营造：完全按照社区园林景观标准打造，与售楼处案场环境连接，形成样板情景体验。注重生活环境的营造。 * 样板间内部环境营造：样板间现场煮咖啡，咖啡的香味萦绕整个空间，同时放置欧式风格的鲜花小景，花香既可以营造氛围，又可调剂样板间的空气；庭院内有园丁在修剪花草。 * 圈层营销：通过圈层渗透，为项目充分挖掘高端客户，并形成圈层客户的认同感。 圈层营销方案一：精选部分优质产品，邀请如红玺台、星河湾、泰禾红御项目室内空间设计师，为其提供一对一室内设计服务，