2011.02.17-中铁建-世联房地产政策解读.pptVIP

支撑武汉楼市未来发展趋势的几个关键点: 层面四:开发商行为, 2010年，房地产企业在武汉整体是投资大于产出的，尤其是大型房地产企业，不约而同看好武汉的投资潜力，2010年是房企在武汉进行战略布局的投资年！而大型开发商的武汉全市布局将促进未来武汉楼市的进一步发展; 企业 取得项目 2010年土地 出让金_亿元 2010年销售 金额_亿元 两者差额 _亿元 万达集团 经开三角湖、 东沙楚河汉街 87.78 39.29 -48.49 保利地产 南湖马湖村、南湖村、红旗村、南湖半岛、硚口汉西 超过40 27.49 -12.51 万科集团 鲩子湖村、长江村、唐家墩村 49.09 52.93 3.84 福星惠誉 三角路村、姑嫂树村、贺家墩村 51.35 18.13 -33.22 绿地集团 四新、武昌车辆厂 66.78 0 -66.78 广州越秀 集团 硚口月湖桥地块 28.2 0 -28.2 合计 16宗 323 138 -185 宏观层面的启示 启示一:武汉在国家层面战略地位的提升，提升了武汉市的城市价值.“国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较2010年4月出台的“国十条”更加严厉，将形成“8+210”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策（春节前而不是3月两会后），表明中央政府对2010全年宏观经济增长数据较为满意，同时也有利于政策影响在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志着调控政策的进一步升级和深化。 启示二:短期市场量价将受到显著影响，2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大.此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期;随着限购范围扩大至35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海降幅超过30%），带动全国销售面积下降。限购城市的房价可能出现结构性下跌，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。 启示三:短期行政调控房价、限购与中长期税制改革相结合，房地产市场运行格局将发生显著变化. “国八条”首次明确提出“房价控制目标”，并制定了严厉程度前所未有、覆盖范围大大增加的限购政策，进一步强调了短期行政手段的力度。房产税试点改革政策的及时出台，也标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。短期政策与长期政策相结合，将大大改变房地产市场的运行格局，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。 启示四:在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动.上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期对购房者的压力不大，对地方政府的税收贡献也不高（重庆表示第一年新增房产税1.5-2亿元，而目前公租房建设投入达40亿元，2009年重庆房产和城市房地产税为12亿元）。2010年重庆、上海高端住宅成交面积占整体比重约10%，试点将主要对这类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的高档住房抢购现象），而未列入征收范围的住宅受影响不大，该类物业和非试点城市将主要受到“国八条”相关政策特别是限购令的影响。 我们以武汉几大开发商的2010年的，来探讨面对调控市场下开发商的取地策略: 2010年房地产企业最引人注目的无疑是万科，其年销售金额破1000亿元，达到1082亿元，标志着中国房地产行业正式进入千亿销售时代; 而其他位于前十的几大开发企业销售金额环比增长率依次为54％，80.6％，40％，71.7％，2.4％，18.6％，79.7％，55.7％和33.2％; 领先开发商的主要成功经验? 后续操作项目建议：谨慎乐观，灵活应变 1、刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风险; 2.开发商需逐步改变以往以”奢侈品”模式销售住宅的思维方式,逐步转为”快销”模式,速度第一,价格第二,以资金流的快速流转实现更高收益; 产品定位方面,顺应国家调控趋势,以满足市场客户厚度最厚的首置和首改客户群体需求为主,控制风险。 目前万科已逐步改变以往销售思维模式,将逐步以”快销”模式来实现资金流的快速流转,通过资金流的快速流转来实现资金的更高收益. 后续操作项目建议：谨慎乐观，灵活应变 3、要密切注意关注客户的变化，制定项目的营销策略; 经过国家多次调整后客户变得成熟，2008年开始，客户有很长时间观望、还在判断价格会不会下调，所以在2008年价格下滑过程中还是有客户入市消费，而10年4月15日新政出台后的客户反映表明(在国家政策未放松前),客户只会在价格达到预期方出手。因此