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商业地产须掌握的知识点.doc 28页

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第一部分:掌握商业地产开发的四个必备知识点 熟知商业地产的基本概念与分类 商业地产含义与商业物业紧密关联 2、商业地产全方位分类表 3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式 了解商业地产开发九种业态形式 百货商店 2、连锁超市 3、便利店 4、折扣店 5、商业街 6、专卖店 7、购物中心SHOPPING MALL 8、仓储商店 9、家居中心 10、未来发展:一个商业业态革命轰轰烈烈的时代 实施商业地产项目开发标准流程的十九步 1、第一步:判断市场条件 2、第二步:选择项目位置 3、第三步:判断可发展规模 4、第四步:项目土地取得及政府许可 5、第五步:细化项目定位 6、第六步:项目规划设计 7、第七步:设计方案的市场化 8、第八步:整合项目设计、市场调整方案及财务方案 9、第九步:取得项目方案的政府许可 10、第十步:项目招投标 11、第十一步:项目的财务核算 12、第十二步:预算资金需求 13、第十三步:制订融资方案 14、第十四步:实施项目融资 15、第十五步:开展市场策划 16、第十六步:招商 17、第十七步:制订价格策略 18、第十八步:制订租金策略 19、第十九步:选择专业管理公司 四、总结中国商业地产的三大发展趋势 由拆散销售到持有经营 2、由形象为主到功能与形象并重 3、由开发商包揽全程到产业链专业分工 第二部分 困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案 一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 商业地产建筑首先要做好承载商业的功能 二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期 1、销售火爆并不昭示着项目的成功 2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。 三、问题三:只租不售还是租售结合还是全部卖掉? 1、只租不售是商业地产的一个趋势 2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险 3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上 问题四商业地产该调研什么 1、地产调研容易出现的两类常见问题 五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点 1、关键一:商业地产的开发要整体考虑,分步实施、专业运营、统筹安排 2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑,制订分步实施方案 3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位 4、关键四:规模要考虑需求与供给 5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计,做好前期商业策划,再做商业建设。 6、关键六:招商在前,建设在后(主力店招商) 7、关键七:商业地产要先考虑经营 后考虑地产营销 8、关键八: 在保障整体经营的基础上,根据地区实际情况考虑租售比例和方式。 9、关键九要充分考虑消费者心态 10、关键十:将有效的专业资源整合,形成一体化方案 六.商业地产成功开发的三大核心理念 1、成功商业地产开发要实现“四赢” 2、商业地产成功开发的四点关键要素 3、“三统—”是实现四赢目标的必然途径 第三部分: 商业地产项目成功开发的保障----充分的市场调查分析 了解商业地产市场调查的四钟分类 二、做好市场调查的前期准备 三、熟悉市场调查的常用专业名词 四、把握调查结果要反映的主要内容 五、选择适用的市调方式方法 1、实地观察法 2、访谈法 3、问卷法 4、参展法 六、实现充分市场调研的九个关键要素 经济环境的分析和生活结构研究 经济环境的分析和生活结构研究 3、商业发展规划和政策研究 4、区域零售业结构的市场调查与分析 5、典型性调查与研究 6、未来商业地产的供应量分析 7、消费者消费行为的调查与研究 8、立地条件研究 9、商圈的确定和研究 案例一、武汉铜锣湾广场市场调研报告 案例二:北京41号地商业项目市场调研工作计划书 案例三:上海紫光产业园可行性分析 第四部分:商业地产的制胜前提——具有商业眼光的精确选址 一、选址是商业地产的核心竞争力 1、商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言 2、核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址 成功商业设施选址的四大要素 1、客流规划是重要因素 2、商业中心交通可达性最佳 3、与城市规划相结合 4、土地完全给开发商定制化是大势所趋 成功商业选址必须遵守的5A法则 1、便利性是零售商业店址的第一特性 2、5A法则是商业选址技术的成功密笈 四、把握商场选址的运作程序与策略 1、.商场选址程序的四个步骤 2、掌握商场最佳位置的三大策略 五、精确选址的决策依据——商圈调查与分析 1.商圈分析的三个方面具体内容 2.、商圈分析的五个步骤 3、划定有效商圈范围开展调查 4、调查商圈中的顾客群 5、测算商圈内的商业竞争性 6、开业后估算营业额 7、确定合适的卖场面积 8、初步确定选址后的两条评估方法 案例一、家乐福大卖场设计及选址标准 案例二、沃

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