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万科计划运营管理 　　万科集团项目整体开发经营计划管理办法　　　　1.目的　　明确项目运作的总体计划，理顺部门之间工作的衔接和配合，加强项目运作过程的信息反馈和监控，提高解决问题的效率，有效地控制公司项目运营成本和时间进度，督促各部门按时完成月度目标任务，特制定本办法。2.适用范围　　本办法适用于集团及下属各控股房地产项目子公司。3.定义　　项目前期工作及关键节点计划：指项目获取之后至项目规划方案报审获批　　之前的工作开展计划，主要包括公司建设、项目调研、产品定位、方案设计、手续报批等方面的内容项目分期计划：指项目规划方案报审获批之后，对项目共分几期，每一期　　的建设内容、建设时间周期等方面宏观方面的进度计划；是编制项目整体开发计划的前提和基础。项目开发整体计划：指根据公司发展战略目标编制的房地产项目开发计划，　　内容涵盖项目开发全过程，用于指导子公司项目的开发工作。　　关键控制点：指总体计划中关键线路上主要工序的完成时间。例如：市场　　调研、产品定位、方案设计、扩初设计、施工图设计、场地平整、土方开工、主体开工、主体封顶、外装饰完工、开始预售、竣工备案等。4.职责　　集团总裁：负责《项目开发经营计划》及相关调整意见的最终审定及签发。集团经营管理部：负责组织并指导项目公司编制《项目开发经营计划》；　　初步审核并组织讨论项目公司提报的《项目开发经营计划》的初稿；下发经总裁签发的《项目开发经营计划》；监控项目开发整体计划的执行情况；组织项目公司完成对《项目开发经营计划》的调整。集团其他部门：参与制定项目开发总体计划；参与讨论项目公司提报的《项　　目开发经营计划》的初稿；根据实际需要提出计划调整申请。　　项目公司分管总经理/副总经理：项目公司编制《项目开发经营计划》的总　　负责人，负责完成《项目开发经营计划》的编写工作；审核项目公司综合管理部编制的《项目开发经营计划》的调整建议。项目公司综合管理部：配合项目公司总经理组织编制《项目开发经营计划》、　　汇总《项目开发经营计划》的初稿及修订稿；汇总《项目开发经营计划》的调整计划。　　项目公司其他部门：参与本单位《项目开发经营计划》的研讨；完成本部　　门负责专业的分项计划的编制及调整。5.程序及内容　　项目前期工作及关键节点计划编制、审批　　《项目前期工作及关键节点计划》的编制依据　　《万科集团中长期发展战略规划》中对新开发项目的要求项目获取之前由集团战略发展部编制的《项目可行性研究报告》项目公司总经理对该项目的实地考察与理解《项目前期工作及关键节点计划》的编制内容　　A.项目公司注册计划B.项目公司建设计划C.市场调研计划D.客户调研计划E.项目定位计划F.项目规划设计计划G.项目相关手续报批计划　　H.市政情况咨询计划I.地质勘测计划　　J.前期工作资金使用计划等　　K.关键节点包括：拆迁完成时间、规划方案报批完成时间、施工图完成　　时间、工程招投标完成时间、施工许可证办理时间、开工时间、±完成时间、取得预售证时间、主体封顶时间、售楼环境完成时间、开盘时间、整体外排栅拆除时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间、入伙时间等。　　《项目前期工作及关键节点计划》的编制流程　　获得新项目后，项目公司总经理与集团战略发展部、经营管理部、　　创策部等部门沟通，并结合集团高层意见，在十个工作日内编制完成《项目前期工作及关键节点计划》，报集团总裁审批；　　集团经营管理部下发经审批后的《项目前期工作及关键节点计划》，　　项目公司按照该计划组织实施项目前期相关工作。　　项目分期计划编制、审批　　《项目分期计划》编制的依据　　《万科集团中长期发展战略规划》中对新开发项目的要求　　集团营销部、营销代理公司、创策部完成的《项目调研及定位报告》项目经报批通过的规划设计方案　　项目公司组织各部门开会研讨项目分期计划的《会议纪要》《项目分期计划》编制的内容　　分期计划包括：项目总体分期计划、每一期的开发内容、开发规模、　　起止时间、手续办理计划、土地款支付计划等。　　《项目分期计划》编制的流程　　项目规划设计方案报批通过后十个工作日内，项目公司总经理组织集团　　战略发展部、经营管理部、创策部等部门及代理公司召开会议研讨项目分期计划；　　项目公司总经理组织编制《项目分期计划》，上报集团经营管理部；《项目分期计划》：应依据项目实际情况及企业发展战略目标进行编制，　　应考虑到企业实际的专业经营管理能力，满足可操作性的原则。　　项目公司总经理还应根据《项目分期计划》，开始构思《项目开发经营　　计划》，并准备相关资料；项目开发经营计划编制、审批项目开发经营计划编制的依据《项目可行性研究报告》《项目市场调研及定位报告》《项目分期计划》