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中航地产研究报告 　　XX半年度房企偿债能力报告　　目录　　一、企业销售大涨，多数房企现金持有增加　　1、融资宽松、销售大涨，导致企业持有现金显著增加　　2、现金持有与企业规模正相关，恒大成为“最大金主”　　二、总负债普遍增加，发债潮持续推动企业债务长期化　　1、公司债大规模发行，企业总有息负债普遍增加　　1)、16家企业拥有永续债，恒大占比67%　　2)、恒大、绿地、万达总有息负债位列前三　　2、企业负债长期化，龙湖、华润等债务结构良好　　三、偿债能力总体显著提升，永续债暗藏风险　　1、现金短债比呈现上升趋势，滨江债务结构优化　　2、净负债率总体下行，扩张速度是主因　　3、永续债暗藏风险，部分企业净负债率“明降暗升”　　四、融资成本总体下行，国企和中小房企分化明显　　五、后期融资利好优势可能收窄，中小房企亟待金融创新　　View：融资成本较低的以央企、国企和部分具备良好声誉和较强综合实力的民营企业为主；中小企业仍需开辟多元化的渠道募资。　　XX上半年，房企销售整体向好，财务状况普遍改善。总体来看，房企的债务及融资方面呈现出以下几大特点：一是现金总量较XX年末显著提升；二是公司债发债潮引发房企负债总量上升，但长短期债务结构明显优化；三是净负债率总体水平“明降暗升”，但平均融资成本进一步下降。下面我们将通过持有现金、负债水平、偿债能力、融资成本几个方面来具体分析。　　企业销售大涨，多数房企现金持有增加　　整体来看，今年上半年65家房企总持有现金共16132亿元，相比XX年末高出了14%。其中有49家企业相比XX年末持有现金增加，只有16家企业持有现金减少。　　融资宽松、销售大涨，导致企业持有现金显著增加　　一方面是因为今年上半年相对融资环境较为宽松，房企融资增加所致。另一方面，也是因为上半年企业整体销售较好，多数企业销售金额大幅增长，为企业奠定了充足的销售回款基础。例如鲁能集团上半　　年合约销售亿元，同比大幅增长469%。融创中国上半年合约销售亿元，同比增加105%　　等。　　65家房企包含宝龙、保利、北辰实业、北京城建、碧桂园、滨江、当代、富力、光明、合景泰富、合生创展、华发、华侨城、华润、华夏幸福、嘉里建设、建发、建业、金地、金科、金融街、九龙仓、蓝光发展、朗诗、龙光集团、龙湖地产、路劲基建、绿城、绿地、仁恒、荣盛、融创、融信、时代、世茂房地产、首创、首开、苏州高新、泰禾、万达、万科、五矿、新城、新湖中宝、信达、旭辉、雅居乐、阳光城、远洋、越秀、云南城投、招商蛇口、奥园、恒大、金茂、中铁建、中铁、中海地产、中航地产、中骏、中粮、中南、中天、中洲　　现金持有与企业规模正相关，恒大成为“最大金主”　　企业拥有的现金总量与企业规模在一定程度上为正相关，现金持有量最高的房企都是大型、超大型房企。其中，中国恒大现金持有量高达2120亿元，成为“最大金主”，且现金总额相比XX年末大幅增加29%。而中航地产以拥有亿元现金成为拥有现金最少的企业，中天城投持有现金总额相比XX年末下降58%，是现金持有最少的十家房企中下降最快的房企。　　中国恒大持有现金总额之所以大幅增长，一方面是因为销售回款较多；恒大于上半年完成合约销售亿元，同比上涨63%，销售回款超过1,100亿元。另一方面，XX年上半年，中国恒大成功还发行了非公开企业债券人民币100亿元，并于海外发行优先票据7亿美元，融资也颇为积极。虽然中国恒大在上半年新增土地建筑面积4236万平米，总价亿元，相对于其销售回款而言，并不算多。　　总负债普遍增加，发债潮持续推动企业债务长期化　　以20强房企为例，XX年至XX年上半年累计发行公司债亿元，其中XX上半年年发行1342亿元，占%；下半年以来20强房企又发行了377亿元公司债，XX年以来的累计发行规模已经超过XX年全年。　　公司债大规模发行，企业总有息负债普遍增加　　今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元，相比XX年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增长，仅14所房企有所下降。究其原因，主要是公司债的大规模发行。预计到年底房企有息负债规模可能还会继续增加。　　1、16家企业拥有永续债，恒大占比67%　　XX年中期末，加上永续债之后，65家房企的总有息负债为38077亿元，相比XX年末增加了13%。共有16家企业拥有永续负债，总计亿元，同比增加109%。其中中国恒大在XX年中期以永续债亿元，总量排名第一，占比高达67%，第二名的碧桂园拥有永续债166亿元，相比XX年末降低15%。　　富力地产于XX年中期的永续债为亿元，相比XX年末的亿元，同比下降70%，是永续债降幅最大的房企，原因是永续债每年的利率都会不断提高，为了降低融资成本而最终会用新