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园林景观工程的成本管控要点 ——以绿城为例 梁万春 目录 园林景观工程的成本管控要点 一、景观工程成本的基本类别 园林景观工程的成本管控要点 一、景观工程成本的基本类别 景观工程成本，一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等。 绿化工程 土方工程 土建工程 园林景观工程的成本管控要点 总体来说，园林景观工程成本主要可以归纳为以下三个方面： 园林环境工程：的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。 园林土建工程：硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐 凳及垃圾桶等。 绿化工程：乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护。  一、景观工程成本的基本类别 注：其中由于绿化工程往往是人们最直观感受到的敏感性成本，一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%。 园林景观工程的成本管控要点 二、景观成本控制原则与重点 园林景观工程的成本管控要点 景观成本控制的4大原则： 1，应根据营销定位匹配楼盘档次，可参照同档次楼盘的景观投入水平。 针对楼盘的不同档次，来决定不同的景观等级，确定建设景观的投入资金大小。如高档别墅区环境质量要求较高，要需配套高规格园林系统；普通小区内绿化面积有限，需要因地制宜选择景观的规格。 别墅区绿化 普通居住区绿化 园林景观工程的成本管控要点 2.尽量选择优秀设计单位或著名设计师，把握细节。 选择优秀的设计单位，不仅能够有效优化产品设计，而且能够提高产品知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能较大程度上节约成本。 万科对细节的把控 园林景观工程的成本管控要点 3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果。 施工是 园林景观实现的重要方面，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。应当选择有实力的施工单位，选用正确的材料，保证设计效果可以更好的实现。避免二次施工。  把控施工过程 园林景观工程的成本管控要点 4. 控制整体投资，合理分配。 根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平；相反，则可以适当低于平均水平，不均衡投入景观成本，从而控制整体投入。 小区入口等重点区域增加投资 围墙等非重点区域减少投资 园林景观工程的成本管控要点 景观成本控制的重点： 首先，根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。 其次，在考虑景观均好性的同时，适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。 再次，依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。 最后，在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块，周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。  园林景观工程的成本管控要点 三、园林景观工程成本管控 --绿城.中海为例 上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/㎡。 园林景观工程的成本管控要点 造价比例相对较高的为：绿化费37%，道路建造费19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%，水景8%，室外照明水电6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。 园林景观工程的成本管控要点 1.软景 上海绿城软景部分造价为2032万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的35％，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的15％，第三的为小灌木，投入比例为16.03％。以上三个部分总投入比例合计为66％，占成本的一半以上，因此是重点关注区域。 从面积分配比例来看，灌木面积：草坪（含地被）面积比例为1:1，乔木：灌木：草坪面积比为1.3:1:1.2，成本投入比为6：2：1。 园林景观工程的成本管控要点 上海绿城软景绿化部分费用 园林景观工程的成本管控要点 软景绿化分析 软景绿化分析 园林景观工程的成本管控要点 园林景观工程的成本管控要点 2.硬景 硬景部分造价为3435万元，