2003年以来房地产市场宏观调控政策研究.docVIP

2003年以来房地产市场宏观调控政策研究 关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 本报告的完成人为： 程岳荣 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc318577447 一、关于“房价上涨过快”的调控 PAGEREF _Toc318577447 \h 4 HYPERLINK \l _Toc318577448 （一）我国存在“房价上涨过快”问题 PAGEREF _Toc318577448 \h 4 HYPERLINK \l _Toc318577449 1．房价变动趋势线：房价收入弹性≈1 PAGEREF _Toc318577449 \h 4 HYPERLINK \l _Toc318577450 2．我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38 PAGEREF _Toc318577450 \h 7 HYPERLINK \l _Toc318577451 （二）我国“房价上涨过快”的原因 PAGEREF _Toc318577451 \h 9 HYPERLINK \l _Toc318577452 1．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因 PAGEREF _Toc318577452 \h 9 HYPERLINK \l _Toc318577453 2．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长 PAGEREF _Toc318577453 \h 10 HYPERLINK \l _Toc318577454 3．持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素 PAGEREF _Toc318577454 \h 12 HYPERLINK \l _Toc318577455 （三）对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药 PAGEREF _Toc318577455 \h 15 HYPERLINK \l _Toc318577456 二、关于“投资增长过快”的调控 PAGEREF _Toc318577456 \h 18 HYPERLINK \l _Toc318577457 （一）调控“房地产投资规模”政策的简单回顾 PAGEREF _Toc318577457 \h 18 HYPERLINK \l _Toc318577458 （二）2003~2006年关于“房地产投资过热”的判断，源自一个误会 PAGEREF _Toc318577458 \h 18 HYPERLINK \l _Toc318577459 （三）土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额 PAGEREF _Toc318577459 \h 20 HYPERLINK \l _Toc318577460 （四）认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性 PAGEREF _Toc318577460 \h 21 HYPERLINK \l _Toc318577461 1．国际经验表明，城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在快速城镇化进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势 PAGEREF _Toc318577461 \h 21 HYPERLINK \l _Toc318577462 2．参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快 PAGEREF _Toc318577462 \h 22 HYPERLINK \l _Toc318577463 三、关于“住宅供给结构”的调控 PAGEREF _Toc318577463 \h 23 HYPERLINK \l _Toc318577464 （一）政府调控“住房供给结构”的初衷 PAGEREF _Toc318577464 \h 23 HYPERLINK \l _Toc318577465 （二）为什么市场上增量住宅供给偏于高端？ PAGEREF _Toc318577465 \h 23 HYPERLINK \l _Toc318577466 （三）供给结构调整政策的市场效果 PAGERE