第一专题：房地产业与房地产法.pptVIP

房地产法Real Estate Law 主讲教师：周倩 Mobile E-mail：lily_1674@163.com 房地产法框架体系 房地产业与房地产法 房地产登记问题 房地产保险问题 商品房预售问题 商品房按揭问题 房地产租赁问题 建筑物区分所有权之共有问题 物业税问题 城市房屋拆迁问题 第一专题 房地产业与房地产法 概述 房地产业 房地产法概述 相关法理 《土地管理法》：土地所有权与使用权——开发与交易的基础；建设用地管理； 《城市房地产管理法》：房地产开发（主要为房地产交易） 我国的土地所有权主体只有两类：国家、集体； 使用权主体却相当分散 国有土地主要用于建设用地，而建设用地也只能使用国有土地（有例外）； 集体所有的土地只有被征收为国有后才能用于建设用地（土地征收制度）； 集体所有的土地主要在于承包用于农业经营，但在特定情形下也可以用于建设用地（乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设；临时用地——2年） 概 述 一、房地产概念的产生 （一）我国内地：与不动产是同一语义 （二）不动产的概念大体有三种表述 一是大陆法不动产的概念：不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等，强调自然属性； 二是传统英美法不动产的表述：不动产是指拥有所有权的事物——所有者可以使用、控制或处置的事物，强调所有权属性； 三是现代意义上的不动产：指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。它强调限制条件和包括政府税收、债权人利息等形式的优先要求权。 （三）不动产与房地产概念的产生有以下三个显著区别 一是概念产生的时间不同：房地产比不动产要晚得多，不动产自罗马法以来已有上千年历史，而我国法律上动产与不动产概念的沿用只是近百年的事情。我国房地产一词最早见于20世纪初叶，它是中国现代城市社会的产物。 二是利益的重心不同：传统不动产利益对个人私有财产予以最强有力的法律保护，特别是对土地利益的保护，保护的重心是土地，性质是私有。房地产以房屋为重心，它是现代城市经济的产物，只有在城市中，不动产才以房屋为主要表现形式，只有城市的土地才不再称为“田”而称为“地”——追求一种特殊的利益格局：城市商业利益优势的格局。 三是产生的法律要求不同：当房地产社会关系完全可以被私法所调整时，它就为不动产制度所覆盖，无须形成所谓的房地产法。但当对这种社会关系私法不足以调整，需要特别法或以特别法为主导时，就有形成相对独立的规范体系的必要和可能。 二、房产的概念 房产，是指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。 （一）房产不同于房屋：房屋是建筑物的自然属性；房产是建筑物的社会经济形态 （二）房产具有更鲜明的物权属性 （三）房产概念的局限性：无论大陆法系还是英美法系都不存在房产的概念，即使经常使用房地产概念的我国香港和澳门地区，也从未有过与地产并列的所谓房产。 房产是我国内地房地产制度中的一个特有的概念，其产生和存在主要有以下三个原因： 第一，中国历史上的民法受日本民法影响较大，在土地与建筑物关系上采纳了分别主义原则，且香港地区房地产制度实行的一物多权原则亦对内地房地产法有较大的影响； 第二，新中国房地产制度有特殊的历史背景，即便如此，目前国家的政策法规中已很少见到孤立的房产的提法； 第三，我国实行土地公有制，房屋的所有权与土地的所有权往往是不一致的。房地产消费者通过房地产市场直接获得的主要是房产，而地产则主要是开发商与政府之间的事情，一度通行的房产与地产二证分离的状况加剧了这种分裂。 （四）房产的广义与狭义问题 狭义房产，指城市中有商品意义的可交易的房产，主要指城市房地产业中的房产，首先受《城市房地产管理法》等特别法的规范，也受民法等一般法的规范。 广义房产，既包括城市房产，也包括乡村房产和特殊用途房产。 从发展来看，房产的概念应当逐步被物权法的相关概念所取代；广义房产不属于房地产业的范畴，也不属于狭义房地产法的调整对象。 三、地产的概念 （一）狭义的地产，是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能带来相应经济效益的建设用地。 广义的地产，指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。 （二）一般说来，地产是普通法上的一个概念。 大陆法由于有系统的物权法和不动产制度（许多国家还另有土地法），因此，一般不单独使用地产的概念。在大陆法上，与地产最为相关的概念往往被理解为不动产意义的土地，即法律上确认了所有权的土地。 （三）地产实际是强调用财产法而非管理法来