购物中心的招商运营管理.docxVIP

购物中心的招商运营管理 目录 购物中心的概念 购物中心的划分 中端购物中心 中高端购物中心 高端购物中心 购物中心从开发进度上的划分。 购物中心开发前期 购物中心的市场定位 购物中心租赁决策书制定 购物中心前期的规划 购物中心前期招商的准备 购物中心的开发中期 购物中心的招商 购物中心合同签署 购物中心装修工程管控 购物中心开业培育期 招商评估总结 开业后商户调整 开业后购物中心推广 开业后日常运营管理 市场调研管理 物业工程管理 购物中心的概念: 购物中心是商业和地产的融合体。通俗上讲购物中心就是将各种商业业态组合在一起，集约各种商业特性统一管理，发挥各种商业业态集中的优势，吸引更多的客流从而创造更大的价值。目前很多购物中心非常重视选址、招商，对购物中心布局缺少规划，导致一些购物中心在客流提升上面临瓶颈。 购物中心建立一般分为中端、中高端和高端三个阶段。 中端购物中心：中端购物中心为开发商建立购物中心时首先的选择。从购物中心的建立到后期的顾客群体养成，逐步提升档次，达到中高端购物中心。中端购物中心在选择商品上更倾向流行趋势，保证年轻时尚个性。在品牌选择上倾向国内一二线品牌，品牌可以占到所有商户的20%。万达在开业时多数定位为中端购物中心。 中高端购物中心：中高端购物中心是中端发展的一个阶段。顾客群体有较高的购买力，在城市中有一定的影响力。在品牌选择上更加注重商品品牌，品牌占比达到30-40%。并有不错的国际品牌。比较有代表性的是万象城。 高端购物中心：高端购物中心更加注重商品的品牌选择和购物感受。品牌选择上更加注重高端，在搭配上更多的搭配国际流行趋势。 购物中心从开发进度上讲分为开发前期、开发中期、开业后调整(培育期) 三个阶段。 购物中心开发前期：主要包括购物中心市场定位、租赁决策书制定、购物中心前期规划、购物中心前期招商准备几个步骤 购物中心市场定位：市场定位对于一个购物中心来说是重中之重，也是任何商业地产公司首要进行操作的问题，所有后续的操作都是以次为基点的。首先要了解市场缺什么? 地块最适合做什么? 为后续购物中心的商户组合、动线、布局、后勤的推广找出依据。而定位的准确，明显的主题特色更有利于增加差异化竞争力。所以购物中心市场定位要从地理位置、消费习惯、商圈概况进行一个全方位市场调研。 地理位置情况：了解所选项目地段是否属于开发地段，政府对整个城市商业的布局规划状况，从而确定项目开发潜力。地块位置上是否交通便利，周边12公里范围内是否方便到达。 消费习惯：当地人群收入结构，什么样的人群较多。在食品和娱乐哪方面占比更高，文化体验上是否有大的支出，当地消费有什么特别偏好（如地方品牌），消费结构情况。 商圈概况:城市人口和商业面积的比例为多少？周边都有哪些商圈？周围商圈经营的范围是什么？周围商圈商户的组合是什么？我们适合做那种商户组合可以比竞争对手强。所选择开发区域商圈大小，一级商圈5公里，二级商圈5-12公里内是否有竞争对手。 租赁决策书：租赁决策书是开发前期对整个地块投入和租金产出，整体规划、合同签约方式的计划书。主要是开发方在初期，根据市场调查情况和顾客需求对广场品牌结构、业态组合、顾客动线、商务条件等作出详细规划。后期的一系列工作都是依照租赁决策书进行的。 购物中心前期规划：根据市场调研的情况得出综合结论，对购物中心布局、购物中心主题表现、购物中心客流动线进行前期规划。 购物中心布局：对于成熟商圈主要是错位经营打出特色，如3-4-3结构或者3-3-4结构（零售-娱乐-餐饮），对于不成熟商圈可以依照最基本5-3-2（零售-娱乐-餐饮）结构占比进行招商。另外主要是针对规划设计主力店铺位置，设立磁石点，从而为购物中心提供合适的动线。如设立几家主力店铺和次主力店铺，主力店分别是什么业态（超市、KTV、游戏中心还是电影院）这些店铺分别定在什么位置。一般把主力店设在每个楼层或人流死角，用来带动购物中心客流，从而让人流可以到达每个角落，顾客购物达到良好的购物体验。如在西安凯德广场，在一楼到5楼分别设立华润万家超市、魏家凉皮、无印良品、屈臣氏、优衣库、电影院、早教中心、儿童游乐城、火锅城分别带动广场客流，使广场人流均匀流动。通道中珠宝、手表提升形象。咖啡、冰激凌等商户配合休息区，不仅创造高租金也可以提高顾客购物感受。但整体布局规划还要依靠广场的布局和招商谈判情况进行调整，在招商和谈判的同时尽量依照开业前期布局进行招商。 购物中心主题化表现：主题化是购物广场非常重要的一块，特别是针对目标人群所需要的特定主题化商户。让顾客可以在一个区域内感觉到明显的特征。购物中心在招商的同时发现有明显形象色彩的商户应该优先进行招商，提升整个购物广场的主题形象和差异化经营。如杭州万象城引进的冰纷万象滑冰，同时带来了花样滑冰俱