工业地产简介介绍-1203资料.pptVIP

第一章 工业地产概述 工业地产定义、分类 ⊙ 特点及趋势 ⊙ 工业地产定义 工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。 工业地产分类 根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。 医疗保健设施 数据交换中心 教育培训基地 科技孵化器 企业加速器 创业人社区 都市经济园 物流园区 保税物流园 临港经济区 专业批发市场 大学生科技园 软件外包基地 影视传媒中心 创业产业园 公共博展馆 旅游渡假区 产业转移园 生态工业园 总部经济园 中央商务区 基础保障 创业阶段 商业零售 楼宇经济体 创新领域 发展阶段 成熟领域 流通领域 工业地产特点 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求； 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回报期限大于住宅房地产与商业地产； 区域性强 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功能差别很小； 项目增值性 发展第三产业，实现二、三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群，都能促进项目价值提升。 工业地产趋势 近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞逐的新领域，不仅传统的产业地产运营商加大了扩张力度，连很多实体企业也纷纷参与 国内产业地产强势产品品牌不断战略扩张，如联东U谷、道丰集团、武汉光谷等 国外巨头加大在华投资力度，如普洛斯向武汉等中部城市布局，AMB公司在上海收购1.7万㎡的工业地产项目 大型房地产开发商为了规避风险开始进入产业地产领域，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等，如万通和TCL合资成立工业地产开发公司万通新创工 拥有独特资源的产业实体企业开始尝试从示范走向布局，如广州市龙源环保科技有限公司提供专业、集中的水处理服务，同时因水处理设施带来了产业园建设和运营 1 2 3 4 第二章 工业地产开发模式研究 工业地产开发模式 ⊙ 政府主导模式 ⊙ 主导企业引导模式 ⊙ 工业地产商模式 ⊙ 综合开发模式 ⊙ 优劣势比较 ⊙ 工业地产开发模式 政府主导模式 通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。 主体企业引导模式 实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。 工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。 综合运作模式 上述三种模式的混合运用。 政府主导工业园模式——基本情况 政府主导模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域或经济全面发展。 开发主体 地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。 地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、谷底出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 区域经济发展迅速，产业潜力十足； 区域辐射地位明显，交通条件优越； 宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。 操作手段 具备外部条件 政府主导工业园模式——园区开发模式流程 区域经济研究 园区开发定位 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略 开发财务规则 概念性规划 控制性规划 基础设施规划 详细规划 非盈利性基础设施建设 盈利性基础设施建设 共用设施建设 国内招商 国外招商 客户管理 物业管理 土地容积率 产业升级 工业园区开发模式流程 研究定位 总体规划 园区建设 整体招商 园区管理 园区升级 政府完全主导的开发模式 政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。 案例：新加坡裕廊工业园 园区概况：位于新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多km，1961年政府计划在裕廊划定6480公顷土地发展工业园区，1968年园区内厂房，港口、码头、铁路、公路、电力、供水等基础设施建设基本完成 开发主体：开发运营主要是由政府垄断开发。最初