聊城阿尔卡迪亚大酒店项目调研报告.doc

聊城阿尔卡迪亚大酒店 可行性调研报告 调研地点：山东聊城 调研时间：2009 2月17日— 调研单位：荣盛酒店管理公司 调研组长：安树贤 调研成员：孙闻天 张东玲 李洪振 宋玲 陈太杰（辅助） 编辑单位：荣盛酒店管理公司 撰稿人 ： 安树贤 编撰时间：二00九年二月二十三日 目录 总论 一、项目概况 二、项目提出的背景及建设必要性 三、可行性研究的依据和范围 四、项目规划原则 五、主要技术经济指标 第二章 地方经济及发展趋势 一、目前地方经济状态 二、市场经济发展趋向 第三章 同行竞争力调研分析报告 一、市场旅游概况 二、旅游发展规划 三、聊城酒店业发展状态 第四章 项目定位 一、主题定位 1、休闲商务酒店的概念 2、休闲商务酒店的发展趋势 二、功能定位 1、项目整体定位策略 2、各营业功能定位 3、项目开发目的的定位 投资与回报 一、资金投入 二、营收预估 1、餐饮预估 2、客房预估 3、贵宾楼预估 4、会议预估 5、康乐预估 三、投入回报期 营销策略 1、营销渠道 2、销售理念－全员销售 3、外引内推－设立销售点 4、产品组合 5、营销思路 第七章 结论 第一章 总论 一、项目概况 1、项目名称 聊城阿尔卡迪亚大酒店（五星） 2、项目地址 中国?山东省聊城湖南路北、东昌湖西南 3、项目占地及周边环境 “聊城阿尔卡迪亚大酒店”项目总占地200亩。项目位于湖南路北、东昌湖西南。酒店东侧有区公安局,聊城大学,经济技术开发区,区环保局,中国联通,检察院等,酒店西侧有公路局总公司,建材技校,东昌府区中医院,湖西中学,酒店北侧聊城海关,火车站,长途汽车站,东昌府区委,区政府,市粮食局,图书馆,水城明珠剧场,东昌湖浴场,区水务局等,酒店南侧有聊城农科科技园,凤凰苑,谢园,姜堤乐园等. 　　项目距离火车站及长途汽车站仅２公里,距离南站２公里,西有京九铁路,北有济邯铁路及济馆高速,湖南路贯穿聊城东西,三路围合的一独立地块,地理位置优越,交通十分便利. 4、项目所在区域概况 聊城古称东昌府，位于山东省西部，黄河下游。总面积8590平方公里，人口558万。聊城处于京九铁路与济邯铁路，济聊馆高速公路的交汇点上，是呼南应北，承东接西的重要交通枢纽，交通十分便利。从聊城一个小时可以到达济南国际机场，四小时到达青岛港，实现了 一个小时上天，四个小时下海的战略目标。 聊城市内镶嵌着江北最大的城市内湖――东昌湖。它始建于宋熙宁三年，就是1070年，共有八大湖区，水面面积5平方公里，略小于杭州西湖，是济南大明湖的五倍，是我国江北地区最大的城市内湖。千顷湖水，晴如许，明如镜，景色秀丽，民间有“南有杭州西子秀，北有聊城胭脂美”的说法。湖水环绕着1平方公里的古城，古城中央耸立着巍峨的光岳楼，京杭大运河像一条玉带侧城，湖而过，形成了“城中有湖，湖中有城，城、湖、河三位一体”的独特格局。聊城市位于北纬35o 47’~37 o02’ 和东经115o 16’~116 o32 ‘之间，南北直距138公里，东西直距114公里。总面积8715平方公里，总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463~2741小时之间，无霜期200天左右。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。?? 东昌府区，是中共聊城市委、市政府驻地。位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。地处东经115°14″—116°06″、北纬36°16—36°42″之间。全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口97万。 项目提出的背景及建设性 在目前的创新型城市建设中，聊城通过实施高新技术、自主知识产权和自主品牌发展三大战略，加快促进产业结构调整和经济增长方式转变，进一步增强自主创新能力，提高城市综合竞争力。??? 高新技术带动战略。实施“聊城市高新技术创新示范工程”，围绕全市若干百亿产业、“5513”工程，重点培育20家创新型高新技术示范企业，80家创新型企业；研发、引进一批高新技术项目，孵化一批高新技术企业，嫁接改造提升一批传统产业，发展民营科技型中小企业，引导壮大一批优质产业，推动一批走出去的产业，力争使高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重年增2个百分点以上。??? 知识产权战略。将获取自主知识产权作为科技计划、科技奖励以及企业