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国外一些养老地产的商业模式 人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道：世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从年至年，岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到年将达到亿。在大多数国家，超过岁的人数很可能翻两番至万。 　　如何让老者们在退休后实现老有所依，且依得安心、放心?纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。 　　据美国统计局数据显示，到年，当婴儿潮一代悉数年满岁时，全美人口的％，即超过万人口将不小于岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。 　　据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称)是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租;后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构(通常为，房地产信托投资基金)参与投资，通过出租或委托经营回收成本。 　　养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。 　　模式 　　卖养老概念地产 太阳城项目仅接收健康老者 　　太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布()公司，上个世纪年代，其以 太阳城()命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。 　　这类地产项目主要针对年龄在岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。 　　太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。 　　太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如苹果谷太阳城位于洛杉矶东北方向公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。 　　由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。 　　太阳城平均规模在户左右，入住率可达％，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。据年的一项统计显示，太阳城的常住居民达多万人。 　　典型公司 　　德尔·韦布：开发周期长 毛利率低于％ 　　德尔·韦布公司()是美国活跃长者之家 ()的领导者，以开发太阳城闻名。目前，德尔·韦布旗下活跃长者社区超过个。 　　年，德尔·韦布被帕尔迪集团(：)收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。 　　《每日经济新闻》记者查阅历史资料了解到，在被收购前，德尔·韦布市值为亿美元(截至年月日)，历史平均股价为美元，受帕尔迪收购消息拉动，德尔·韦布股价曾冲至美元，也刷新了历史最高价位。 　　帕尔迪财年年报披露，通常情况下，公司在拿地个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长。 　　帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的，针对改善性购需求的以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至财年末，这个品牌销售分别占集团总销售额的％、％以及％。一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。 　　记者查询彭博数据端获悉，年，德尔·韦布的平均毛利率为％，平均净利润率约为％。截至年月(被收购前)，德尔·韦布的净资产收益率 ()为％，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。 　　由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。 　　模式 　　运营商主导模式 ％为非盈利性组织所有 　　在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区(，以下简称)，由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有多年历史，经过长期发展，进一步发