投资性房地产概述及转换.ppt

第八章 投资性房地产;目 录;第一节 投资性房地产概述; 一、投资性房地产的性质; （二）投资性房地产的主要形式 1.出租建筑物和土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 ; 二、投资性房地产的范围; 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 ; 3.已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。从确认时点上来看，自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物 企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 ; （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍属于自用房地产 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是企业的经营场所，属于自用房地产; 2.作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 ;房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将该土地使用权确认为投资性房地产。 如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，如果该项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。 ; 三、投资性房地产的后续计量模式;???极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值能够持续可靠地取得，仍应当对该投资性房地产采用成本模式计量。;第二节 投资性房地产的确认和初始计量; 一、投资性房地产的确认条件;已出租的土地使用权和已出租的建筑物，确认为投资性房地产的时点是租赁期开始日 企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物，确认为投资性房地产的时点是企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权，确认为投资性房地产的时点是企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期; 二、投资性房地产的初始计量; （一）外购的投资性房地产 在成本计量模式下，外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际成本计量，记入“投资性房地产”科目。 在公允价值计量模式下，在“投资性房地产”科目下应设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按外购土地使用权和建筑物发生的实际成本，记入“投资性房地产—成本”科目。;外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。; （二）自行建造的投资性房地产 通过“在建工程”或“开发产品”科目核算房地产的实际建造成本； 房地产建造完成确认为投资性房地产的，应将发生的实际建造成本自“在建工程”或“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目（成本模式）或“投资性房地产——成本”科目（公允价值模式）核算。 ;第三节 投资性房地产的后续计量; 一、采用成本模式计量的投资性房地产;投资性房地产取得的租金收入，通常作为其他业务收入。 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号——资产减值》的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。; 二、采用公允价值模式计量的 投资性房地产;参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）确定； 无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素作出合理的估计； 也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现