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物业公司会计实务(十四) 经营收入的核算 ----------------------------------------------------------------一、收入的概念及物业管理企业收入范围 (一)营业收入的概念 营业收入一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益 (二)营业收入的范围 分类： 物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入，作为主营业务收入。 主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。 物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。 房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。 无形资产转让收入。 固定资产的转让是指所有权的转让，其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让，也有使用权转让；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算，在无形资产转让时，均作为其他业务收入处理。 材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。 商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。 二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则，所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。 以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件： 其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移； 其二，收到价款或取得收取价款的凭证，只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。 三、营业收入的核算 营业收入帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转本年利润帐户后，期末没有余额。 营业收入 结转营业收入 营业收入 (一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。 1．公共性服务收入的核算 公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。 (1) 公共性服务费价格的制订 1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费； 2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 3)绿化服务费； 4)清洁卫生费； 5)保安费； 6)办公费； 7)物业管理单位固定资产折旧费； 8)法定税费。 序 号 项 目 金 额 [元／(月#183;m)〕 总费用比例 (％) 1 工资、福利费 0．266 32.25 2 维 修 费 0．146 18．25 3 绿化管理费 0．04 5 4 清洁卫生费 0．08 10 5 保 安 费 0．01 1．25 6 办 公 费 0．13 16．25 7 折 旧 费 0．032 4 8 利 润 0．056 7 9 税 费 0．04 5 10 合 计 0．8 100