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尚都汇二期商铺认筹推广方案
一、认筹时间
2012年5月20日至开盘前(初步预计7月21日)
二、认筹优惠政策
1、交2万元诚意金,可享受二层商铺2万抵6万元、一层商铺2万抵10万元的优惠;
2、客户可享受开盘当天公布的其它优惠;
三、认筹目标
基本目标为60组,争取完成100组
四、解筹时间、地点:2012年7月21日(周六),尚都城营销中心
五、商铺销售架构:1名销售总监+1名销售经理+4个商铺置业顾问
六、货源分析(根据唐总前期要求,确定的销售数量)
1、二楼共推出29个商铺其中:
1#栋2楼(含6栋3个)靠商业广场13个商铺(电玩城租赁3个小铺),面积20—40平米,总价60—100万之间,因其面积小总价低,适合众多普通投资客户,且紧临电玩城、电影院二大主力店,且为上二层楼梯口,位置、形象展示好,易于去化。
8#栋2楼11个商铺,面积50—60平米,总价在150万左右,因上二层楼梯较远(建议增加楼梯)、且总价高,前期销售不佳,少有问津;此部分铺源,货量在1300万,且较为集中,前期未能去化原因,有交通不便因素,故建议在此位置增加一室外楼梯,以利于二层交通组织,同时,也是更有利于二层铺去化;
1#栋靠板仓路216—221共5个大商铺,面积110—140平米,总价在200-300万,临板仓路形象展示有遮挡,上楼交通较远,销售有较大压力;
2、一层9个商铺,其中1栋临中心广场5个,板仓路4个;板仓路因货量少,且门面周正,预计去化不难,但1栋广场铺因进深较长,且部分商铺有内柱,不规整,去化较为困难。
(可售商铺位置图)
七、营销推广策略
1、营销策略
常规营销推广手段远远不能满足支撑本项目的要求,因此我们要寻求更高更有效果的造势推广营销形式“活动营销+异地营销+部分返租”与常规营销推广手段配合以组合拳形式出击,为项目的销售创造最佳环境。
活动营销:在项目商铺认筹期间不断的穿插适合本项目及销售节点的营销活动,如认筹启动仪式、现场暖场活动、主力店签约仪式、商业街开街活动等,不断为项目造势,保持项目持续的市场关注热点促进认筹蓄客。
部分返租:目前二楼部分面积较大的商铺,单价达2—3万元每平米,总价在150-300万,价格较高,客户投资回报率偏低,不利于销售。为了更好地促进本项目二层难点、重点铺去化,建议参照长沙其它商业项目:德思勤城市广场、罗马商业广场,采用4—5年6-7%的回报的返租销售。与招商部沟通了解,对于二层物业,整体大面积出租易,小面积出租难,故,我部建议对于此部分铺源,与招商部联动,针对性先行招商,同时销售上采用返租销售形式,以利快速去化;
2、销售措施(具体跟进人附表)
重新推出老带新政策,挖掘尚都商铺1期老客户,挖掘尚都、新长海广场住宅业主,促进蓄卡;
专人电话CALL客,挖掘星沙周边商铺、别墅等高端物业客群;各商会资源等,促进蓄卡;
(返租部分商铺位置图)内部挖潜,动员全体销售人员,每天早晚总结,分析商业意向客户,总结经验,提出应对
(返租部分商铺位置图)
方案,全方位拓展商业客户;
发动集团全员营销渠道,对内亲朋好友,对外政府资源等,宣传项目信息,促进蓄卡;
成立内部大客户专员组,实行大客户销售专业培训,设定大客户接待流程,专人对接跟进;
增强培训,强化销售人员熟悉商业卖点;统一说辞,确立组长经理帮带机制,力促成交;
3、推广措施
人员派单、短信群发、公交站牌、报纸软文、报纸硬广、网络广告、社区发贴、营销活动等
4、价格策略
蓄客期不公布具体价格,全面分析认筹客户,依照客户关注度制定价格,利用价差合理引导分流。
价格策略“平开高走”,确立商业强势地位同时追求最大的成交量。
5、销售预期
采用上述措施,预计开盘销售去化:
1栋二层小铺13个,全部售完;
8栋二层7个(总11个),1栋二层3个左右(总5个);
一层铺总计9个(板仓路4个+广场铺5个),去化4+2=6个;
以上累计销售13+7+3+4+2=29个,占比76%(29/38=0.76)。
6、我部建议
从目前客户情况来看,瞩意1栋板仓路铺的客户较多,为提升蓄卡量,宣传上强调1栋整体及8栋2层蓄客,不具体指哪些可售;只强调一个原则:已出租的,不考虑销售;
具体最后销售哪些,在上述拟定的38席基础上,再视客户需求情况,予以斟情增加;
部分返租方案,也有利于分散客户关注,以免过于集中在一二层小铺;同时,也能吸引部分看重实际收益的投资客,有利于二层大铺去化;
八、营销推广节奏及安排
1、营销推广节奏
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
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