《城市投资研究》产品手册0527.pptx

共谋城市战略 实现持续发展 2019《城市投资研究》产品手册 禾略，用信息技术，发现问题；用算法模型，解释问题；用商业实践，解决问题 03 市场周期 城市周期 区县周期 04 客群产品 需求结构 高周转&高溢价 房企对标 02 空间土地 城市发展方向 土地价值 宅地分布 投资机会 01 城市价值 前景如何 机会是什么 机会在哪里 量价趋势 内容与方法 05 总结建议 企业机会是什么 发展思路是什么 投资策略是什么 篇章 主题 对房企的主要帮助 对应的组织或部门 一、城市画像 1.1 全国排名 1.2 价值特征 提升对城市定位达成共识的效率 集团 VS 区域或城市公司 集团战略和投资管理 二、空间土地 2.1 扩张轨迹 2.2 土地价值 2.3 剩余用地 2.4 三类投资 提升找地效率和准确度 区域或城市公司拓展 三、市场周期 3.1 城市周期 3.2 区县周期 找到投资时点 集团 VS 区域或城市公司 四、客群产品 4.1 需求结构 4.2 产品表现 4.3 房企对标 更快认知市场竞争 城市公司拓展、营销 五、总结建议 5.1 企业机会 5.2 发展思路 5.3 投资策略 思考和形成适合自身的行动策略 集团 VS 区域或城市公司 集团投资管理、区域或城市公司拓展 价值清单 研究框架（一二三级目录） 城市发展阶段 经济发展、人口聚集、土地扩张 中长期视角-年度研究 短期视角-月度监测 城市经济活力月报：投资、生产、消费、克强指数 土地属性、规划用地、地价边界 产业聚集空间变迁 规模、利润、周期、库存、产品品类（去化率与溢价率） 单城市住宅市场情报（整体和分区价格信心、月度供求） 规模、收益、供求、需求落位与选址 需求落位、便利度、竞争强度、投资策略 购买力与泡沫、潜在客群结构和分布（行业视角） 竞争强度、土地布局、主流产品 限购、限售、限贷、限价 回答的问题 发现城市升级的时点 发现市场的经济支撑和机会 去哪里找地 地价安全边界 收益有多大、何时投、投什么 在哪里投商业地产 在哪里投长租公寓 主流客群是谁 支付能力如何 分布在哪里 竞争门槛、合作还是单干 政府是鼓励还是限制 土地市场 住宅地产 商业地产 长租公寓 客群 开发商 政府 城市基本面 市场 特征 市场参与方 短期基本面走势 回答的问题 预判城市新兴区域 找到短期结构性机会 旅游地产 竞争力、旅游土地属性 在哪里投旅游地产 研究的四项基本原则 企业经营=研究+执行 投资的两个层次：① 买好的 ② 买得好 企业收益= 无风险投资收益 + β *市场收益 + 投资超额收益*α 大市 获得稳定的 市场收益 获得超过市场 平均水平的收益 数据和经验都是看待世界的工具 城市价值 主要内容——全国排名，价值特征 从“经济”、“土地”、“人口”三个维度，阐述城市特征、解析驱动力、预判未来 回答城市投资两大问题—— 城市层面的土地和客群机会点 城市住宅量价趋势 PART 01 1.1 全国排名：数据模型 选指标：城市人口、土地、资金三要素，按“规模和质量”细分69个指标 选样本：全国274个重点城市，历史10年，加上5年预测，共计28万条数据 选方法：通过算法模型，计算各城市历年综合价值，将全国样本分为8类 274城，28万条数据 3大类6小类，共计69个指标 人口（18个细分指标） 土地（9个细分指标） 资本（42个细分指标） 规模类指标 质量类指标 规模类指标 质量类指标 规模类指标 质量类指标 常住人口 城区人口密度 建成区面积 人均城市建设用地面积 GDP 人均、地均GDP 户籍人口 人均、地均医疗、卫生院数床位数 城市建设用地面积 人均居住用地面积 工业产值 人均、地均工业产值 医疗、卫生院数床位数 人均、地均移动电话年末用户数 城市居住用地面积 人均商业服务设施用地面积 工业利润总额 人均、地均工业利润总额 移动电话年末用户数 人均、地均互联网用户数 城市商业服务设施用地面积 人均城市道路面积 固定资产投资 人均、地均固定资产投资 互联网用户数 人均、地均市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 城市道路面积 房地产投资 人均、地均房地产投资 市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 人均、地均市辖区年末出租车拥有数 商品住宅投资 人均、地均商品住宅投资 市辖区年末出租车拥有数 社会零售总额 人均、地均社会零售总额 财政一般预算内收入 人均、地均财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 人均、地均财政一般预算内支出 科学支持 人均、地均科学支持 教育支出 人均、地均教育支出 金融机构年末贷款余额 人均、地均金融机构年末贷款余额 金融机构年末存款余额 人均、地均金融机构年末存款余额 居民年末存款余额 人均、地均居民年末存款余额 1.1 全国排名：多城市对比 横