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蓝亭阁项目可行性研究报告 PAGE PAGE 18 蓝亭阁项目可行性研究报告 蓝 亭 阁 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目概况 2 1、项目位置 2 2、项目背景及发展概况 3 二、投资环境研究 3 1、城市及投资介绍 3 2、房地产市场状况 4 3、郑州市房地产市场行情调查： 6 三、市场研究 7 1、土地市场分析 7 2、商品房市场分析 9 3、住宅市场分析 10 四、蓝亭阁项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 12 1、中原新城 12 2、国贸公馆 13 3、中原名邸 13 五、项目开发进度安排 14 六、项目投资估算及资金筹措 15 1、成本费用表 15 2、销售收入表 15 3、销售收入回款表 16 4、用款计划表 17 5、现金流量表 20 七、静态投资回收期 21 八、结论 21 一、项目概况 1、项目位置 蓝亭阁项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧（如下图所示）。 蓝亭阁项目占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。其他数据见下表： 建安费用 高层（1450元/㎡） 商业（1800元/㎡） 财务费用 300元/㎡ 综合税率 10% 前期费用 60元/㎡ 建筑面积 住宅（54057.32㎡） 商业（77876㎡） 可售商业面积（52926㎡） 2、项目背景及发展概况 郑州市定位于商贸城市，按“建设郑州商贸城市总体方案”，其总体发展目标是：从“九五”开始，到2010年或更长一点时间，把郑州建设社会主义现代化的商贸城市。为实现郑州商贸城发展总体目标，必须突出城市个性，显示商贸特色，确定商贸的龙头地位。这就对郑州市房地产业的用地比例、规模、位置，所建房屋的用途、市场定位都有着新的要求。 近几年来，外地客商的不断涌入，中小型公司的不断崛起，都要求有高档的办公和生活场所，顺应这一市场潮流，在对郑州市房地产市场现状及拟建蓝亭阁项目周边区域进行深入细致的调研的基础上，同时不仅符合建设郑州商贸城的总体布局要求，也满足该区域发展的实际要求。给外来客商及中小型公司提供具有现代化办公风貌的场所，进一步加快郑州市的经济发展。 二、投资环境研究 1、城市及投资介绍 郑州市总人口752.1万人，市区人口333.1万人。全市总面积7446.2平方公里。市区面积 1010 . 3 平方公里，建成区面积303平方公里。 行政区划分 面积（平方公里） 人口（万人） 中原区 195 57 二七区 159 50 管城回族区　 204 32 金水区 242 78 上街区 17 15 惠济区 206 15 新郑市 873 63 登封市 1220 63 新密市 1001 82 巩义市 1041 79 荥阳市 955 65 中牟县 1393 69 2010年，郑州全市房地产开发累计完成投资775.2亿元，同比增长50.9%，其中，住宅投资完成555.7亿元，同比增长41.0%。商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.5%;商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%。　　 2010年，郑州市房地产开发企业资金到位1161.7亿元，同比增长30.7%。在资金来源中，国内贷款116.4亿元，同比增长10.1%，企业自筹资金为383.5亿元，同比增长62.2%，定金及预收款为236.7亿元，同比增长13.5%。 2、房地产市场状况 （1）.商品房供应情况 2010年，郑州市区商品房批准预售面积1043.56万平方米，同比增长40.69%，其中商品住房投放面积836.56万平方米，同比增长29.98%。商品住房中多层住宅投放面积86.22万平方米，同比增长233.2%，高层住宅投放面积为671.6万平方米，同比增长25.57%。 （2）.商品房销售情况 2010年，郑州市区商品房合同备案套数113735套，面积1151.06万平方米，同