2007年沉阳综合项目前期市场研究及定位4.pptVIP

6.0 沈阳公寓市场 沈阳的公寓市场在近几年快速发展，作为住宅市场的一个细分市场已具备了一定的规模，在产品的设计、客户特征、功能用途以及产权性质方面与普通住宅有较大的区别，根据本项目的用地性质，在此，我们对公寓市场进行深入研究，为本项目未来发展提供依据。 目前，沈阳公寓项目与住宅项目在以下方面有着明显的区别。 特别注重卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间等方面的功能性 注重服务，具有居住功能，但在客厅、餐厅、厨房、卫生间等方面有所弱化 产品特征 侧重居住舒适度，面积90平米以上户型较多 大部分的户型面积在60平米以下，面积较大的户型比例少 户型 位置选择广泛，大部分为多层和小高层建筑，占地面积普遍较大 项目通常在繁华地段，相应的容积率和建筑密度较高，单体规模小 地理位置 家庭长期自住 出租、过渡居住、投资或者可商可住 功能定位 在相同位置，一般都比公寓售价低 由于位置较优越，单价往往较高 价格 基本为毛坯房 往往提供精装修，较少毛坯房 装修标准 提供日常物业服务，主要包括公共区域的卫生和维护 不仅提供普通住宅的日常物业服务，还宣扬类似于酒店的服务和商务服务 物业服务 50-70（年） 40-50（年） 开发商拿地年限 住宅项目 公寓项目 特征表现 表6.1 公寓与住宅项目的区别 6.1 公寓整体市场 6.1.1 公寓市场概述 6.0 沈阳公寓市场 在沈阳的公寓市场中，由于市场发展的不成熟，公寓功能定位比较混乱，大致又可以细分为服务式公寓、商住两用公寓和高档公寓三类。 服务式公寓是公寓市场中的高端产品，沈阳的许多公寓项目在前期销售其间都曾打过服务式公寓的幌子，但实际上并不是真正的服务式公寓，为了区别哪个是“李魁”哪个是“李鬼”，以下是服务式公寓与其它两类公寓的特征区别。 打扫房间收费和24小时保安 打扫房间收费、24小时保安和商务服务等 免费打扫房间，送餐服务、24小时前台和商务服务等 提供服务内容 有会所 只提供基本的商务配套 各项功能设施齐全 配套设施 以外商和商务人士为主 以租为主，或整售给一个酒店管理公司 提供象家一样的居住氛围，象酒店一样的便捷服务 精装修，家具家饰一应俱全 由知名的专业酒店管理公司管理 服务式公寓 多为商人和政府官员 多为投资者或成长型中小公司 使用者特征 家庭长期自住 不清晰，商住混杂 功能定位 以售为主 以售为主，出租小业主房 处置策略 毛坯房或精装房，不提供家具家饰等 毛坯房或精装房，不提供家具家饰等 装修标准 一般由国内或开发商自己的物业公司管理 一般由国内或开发商自己的物业公司管理 管理公司 高档公寓 商住两用公寓 特征表现 表6.2 服务式公寓与商住两用公寓和高档公寓的区别 6.0 沈阳公寓市场 6.1.2 公寓发展史 目前，沈阳的公寓市场发展还未成熟，市场供应的公寓类型主要分为高档公寓、商住两用公寓和服务式公寓四类，真正的服务式公寓项目很少 最早的公寓项目在沈阳出现是2002年，当代程式作为沈阳最早出现的公寓产品之一，由于其地处中华路，地理位置优越，以37-60平米的小户型为主，总价低，满足了部分追求便利生活配套的年轻人和投资客户的需求，市场反响良好 在良好的市场反响下，2003年市场上多个项目快速跟进，如皇城酒店公寓、腾龙国际公寓、五里河大厦、曼哈顿国际公寓和博润国际大厦等。这些早期推出的公寓项目主要还是延续服务式公寓的概念，但却以销售为主，初期市场反响不错，特别是小户型公寓，受到投资者的追捧 到2006年，公寓市场供给的增长大大快于需求的增长，市场竞争激烈，大部分项目的销售速度减缓，公寓空置情况日渐严重，公寓产品开始分化，商住两用公寓开始泛滥 另外，造成目前公寓市场混乱的主要原因是大部分开发商想快速回笼资金，因此对办公和居住功能没有限制 6.1.3 目前供应情况 截止到2007年2月，沈阳各种投入使用的公寓总供应量为9100套，其中服务式公寓为933套，仅占公寓总供应量的10% 目前沈阳公寓的供应主要分布在太原街、北站和五里河等城市繁华的区域，其他小部分分布在皇姑北行和铁西区域。其中，五里河区域的公寓档次较高，如丽都喜来登饭店、五里河大厦和地王俱乐部公寓等。 太原街商圈的公寓供应量在三个商圈中所占比例最大，达到40%，但除了洲际酒店、卧波苑和湖畔佳园档次较高外，大部分为商住两用项目，公寓品质较低 图6.3：目前沈阳公寓分布特征 6.0 沈阳公寓市场 目前公寓特征 服务式公寓 目前沈阳共有五个服务式公寓项目，分别是洲际酒店、丽都喜来登饭店、曼哈顿丹凤白露酒店、荣富饭店和海悦城市广场酒店 洲际酒店和丽都喜来登饭店的服务式公寓档次最高，是在五星级酒店的部分楼层设为公寓楼层，但房间数量较少 洲际酒店由于自身有甲级写字楼，自产了对服务式公寓的需求，在11-12和16-17层