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中国房地产市场分析 概念简介 土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。  位置的固定性和不可移动性——”不动产”。  三种存在形态：土地 、建筑物、房地合一。 位置的固定性和不可移动性 使用的长期性  影响因素多样性  投资大量性  保值增值性  按照房屋的使用功能可以分成八类：  　　1、 住宅  　　2、 工业厂房和仓库  　　3、 商场和店铺  　　4、 办公楼  　　5、 宾馆酒店  　　6、 文体娱乐设施  　　7、 政府和公用设施  　　8、 多功能建筑（综合楼宇） 房地产供需现状分析 供给情况 需求情况 10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.03，比9月份提高0.95点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.49，比9月份提高0.48点；本年资金来源分类指数为109.07，比9月份提高1.32点；土地开发面积分类指数为94.59，比9月份提高0.66点；商品房空置面积分类指数为91.84，比9月份提高1.51点；房屋施工面积分类指数为100.71，比9月份提高1.65点。 供给 房地产业的开发投资状况 房地产业开发建筑面积情况 房地产开发企业资金来源情况 房地产业的开发投资状况 近几年的投资状况 2000至2004年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，2002年以来增幅略有提高，从23.11%增至30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升2004年的8836.95亿元。 今年的投资状况 1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 %；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。 房地产开发建筑面积情况 近几年的开发情况 竣工面积在经历了2000-2003年间年均18.76%的增长后,2004年增速陡然下落至7.69%,但2003年、2004年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大,每年住宅新开工量也逐年增加,从1999年的18049.36万平方米到2004年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀,2000-2004年一直保持17%以上的增长幅度,年均增长率为21.44%,2004年住宅施工总量首次超过10亿平方米 今年的开发情况 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1-3月提高1.6个百分点。 1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。 房地产开发企业 资金来源情况 需求 1999-2004年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速增长，历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率。 住宅销售额从1999年的2143.82亿元增至2004年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2002年也有23.13%的增幅。 导致我国房地产有效需求变动几个因素 1.价格 价格与需求量呈反比。 2.收入水平和消费结构 居民收入与需求量成正比，而消费结构中有多少用于房地产商品也直接影响需求量。一般来说，恩格尔系数在40％至50％之间的消费结构房地产需求会达到15％。 3.替代品 一般而言，房地产商品是不可替代的，是生活的必需品。但是，房地产本身是耐用品，当其价格过高时，消费者将紧缩人均居住面积，减少其正常的需求量。 　　· 4.偏好 经济实力不同的人对房屋的偏好不同。一般居民对房屋的要求是安全、耐用，而经济更好的人士更在乎环境、社区的文明程度等因素。 5.预期 消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。房地产市场常出现当房