丁豪集团十里河项目可研初步可行性分析.ppt

丁豪集团十里河项目初步可行性分析 投资成本概算 土地成本 总地价：11173.6万 契税：3% 税后总地价：11508.8万 总土地面积：24867㎡ 单位地价：4628元/㎡ 楼面地价：单位地价/容积率 =4628/3.5 =1322元/㎡ 土地成本全部打入地上，地下不再计算土地成本 建筑安装成本 住宅建筑面积70100㎡，由两栋小高层和两栋高层组成，综合建安成本按1800元/㎡测算 住宅部分建安成本：70100*1800=12618万 公建面积16000 ㎡，按建安成本1000元/ ㎡测算 公建部分建安成本：16000*1000=1600万 地下部分面积：32000 ㎡，按2100元/ ㎡测算 地下部分建安成本：32000*2100=6720万 总的安装成本：20938万 配套以及专业费用 建设用地费、城市建设综合配套费、人防费、 规划技术服务费、规划设计费、散装水泥费、 新型建材费、新型墙体费、图纸审查费、 消防审查费、抗震审查费、设计费、地质勘察费 取费标准按照360元/㎡测算 此项费用为：118100㎡* 360元/㎡=4251.6万 施工手续费用 取费标准按照建筑安装成本的4.5%测算 此项费用为：20938*4.5%=942万 劳保统筹费、工程监理费、质量监督费、 招标管理费、定额测定费 工程管理费 取费标准按照建筑安装成本的5.3%测算 此项费用为：20938*5.3%=1109.7万 项目管理费、预决算费 、不可预见费 前期投入测算 土地成本—11508.8万 建筑安装成本—20938万 配套以及专业费用—4251.6万 施工手续费用—942万 工程管理费—1109.7万 合计：37808.1万 车库按造价成本2100元/㎡， 地上成本为3610元/㎡ 收入预计 住宅部分：按4600元/㎡测算，收入为32246万元 公建部分 商业部分8000㎡，按8000元/㎡测算，收入为6400万元 办公部分3000㎡，按5000元/㎡测算，收入为1500万元 定向部分5000㎡，按5000元/㎡测算，收入为2500万元 公建合计10400万元。 地下部分 地下室面积（参考两个数据户数和建筑密度设计）5000㎡ 按单价2500元/㎡测算，收入为1250万元 地下车位750个，销售40%，7万/个，收入2100万元 合计45996万元。 —按照目前市场可比价格计算，不考虑未来价格变动 销售费用 按照总销售收入的2%测算 45996万元*2%=920万元 财务费用 按照项目投资回收期2年， 前期投入13000万作为启动资金，即资金占用期2年 年利率6.34%单利计算 此项费用：13000万*6.34%*2=1648万 各种税金 按照5.5%营业税， 应交税45996万元* 5.5%=2530万 1%土地增值税， 应交税45996万元* 1%=460万 静态投资收益分析 总收入45996万元 总成本43366万元 静态利润2630 万元 投资回报率——5.7% 自有资金回报率——20.2% 投资利润点分析 地下车库沉淀资金约为3000万元，因此建议减少地下容积率，降低在地下的投入 车位规划数量尽量减少，如果规划要求，可适当增加地面停车数量，减少地下车库 适当将地下部分容积率装移到地上部分，增加利润来源 地下因素敏感性分析 地下每减少投入1000万，净利润将增加1000万 投资回报率将提升2.3个百分点，达到8% 自有资金投资回报率提升7.8个百分点，达到28% 价格因素敏感性分析 济南住宅是刚性需求市场，价格上涨主要由需求的拉动，连续几年的价格年度增幅在9%左右，因此价格上涨将使本项目预期看好 按10%年度价格增幅，本项目预期投资收益率将升到14.5%,自有资金投资回报率将升到51.6% 塔楼产品市调分析 济南市各区域代表项目塔楼产品市场状况调查（在售） 项目名称 开盘时间 同期供应总量 销售均价 建筑形态 塔楼供应量 塔楼销售价格 产品面积 销售情况 工程进度 备注 鲁能·领秀城 05年11月26日 26.61万㎡ 4100~4200 高层（塔楼-2梯4~7户） 25㎡ 南户 4130 90~162 100% 封顶/外立面 北户 4000 64~196 98% 阳光100 06年5月（三期） 17万㎡ 4600（厨卫精装），4300~4400（厨卫普装） 高层（2梯4户/3梯9户） 13万㎡ 南户 4500 （厨卫普装），4850（厨卫精装） 99~152 60% 封顶/外立面 北户 4000 （厨卫普装），4600（厨卫精装） 59~133 50% 三箭如意苑 06年12月17日（7号楼）