中国端砚文化村策划案04.7.29.docVIP

中国端砚文化村策划案 PAGE PAGE 4 中国优质物业专业代理 中国端砚文化村策划案 广州中地行房产代理有限公司 二○○四年四月十二日 目 录 TOC \o 1-3 \h \z 前 言 5 一、项目自身条件分析 6 1.1项目地块分析 6 1.2项目经济指标 8 1.3项目交通环境 9 1.4项目的SWOT分析 11 二、项目竞争力分析 16 2.1竞争力的分析 16 2.2竞争力的塑造 17 三、中国端砚文化村的整体项目定位 18 3.1市场形象定位 19 3.2经营行业定位 20 3.3旅游定位 21 3.4产品类型定位 21 3.5经营群体定位 22 3.6消费群定位 23 3.7投资群体定位 23 3.8市场租赁价格定位 24 四、功能规划建议 25 4.1整体规划建议 25 4.2商场布局原则 28 4.3整体功能体系划分 29 4.4各商业组团的划分 32 【第一组团】端砚及文房四宝商品销售功能 33 【第二组团】粤西特色商品销售功能 35 【第三组团】主街（宋都御街） 37 【步行街西主入口广场】 39 【中心广场】 40 【东广场】 41 4.5参考资料 42 五、商铺规划设计方案 53 5.1商铺装修建议 53 5.2环境景观方案建议 55 5.3智能化方案建议 57 5.4其他细部规划建议 59 六、物业价值提升策略 63 6.1经营模式提升 63 6.2主题装修提升 68 6.3管理提升 69 七、营销组合策略 71 7.1租、售比例 71 7.2产品组合 72 八、营销推广策略及部署 74 8.1营销策略 74 8.2招商策略 77 8.3价格策略 78 8.4广告策略 78 8.5公关策略 80 8.6推广策略 81 九、资金回笼计划 84 十、总宣传推广费用预算 86 结 语 88 前 言 感谢贵司提供了一个如此宝贵的合作机会，这是发展商对我司能力的一个肯定。能够全程策划代理这样的全国性知名品牌的项目（中国端砚文化村），我司倍感荣幸，也倍受鼓舞。 在接到该项目后，我们就本项目的各方面特性，项目的整体定位，策划包装及租赁代理，立刻成立了专项小组，并即时展开了工作。通过对本项目进行了深入的剖析，以专业的市场调研为基础、以独到的见解为指引、以科学的操作作为手段、以利润最大化为目的、根据市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，并不断寻找项目品牌与产品背后所蕴藏的闪光点。最终，我们的问题得到了解答，并结晶成这份策划方案。我们相信，在中地行与志信公司的携手合作下，必能创出奇迹！ 一、项目自身条件分析 1.1项目地块分析 本项目位于端州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是端砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的端砚作坊村落成为白石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠端州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。 项目东南面景观项目地块现状 项目东南面景观 项目地块现状 项目东北面景观 项目紧靠端州一路旁 1.2项目经济指标 项目占地面积：16872㎡ 总建面积：22779.2㎡ 博物馆面积：7234.4㎡ 商铺建筑面积：14749㎡ 商铺总数：341间 开业时间：2004年10月1日（博物馆） 1.3项目交通环境 端州一路交通现况 端州一路一直以来是端州的郊区，是端砚商家加工、销售一条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主要是村落及自建的平房，给人的印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，端州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，端州路的交通环境状况得到政府的重视及改善。 端州道路交通网络的改善 端州大道、端州一、二、三路改建：东起321国道新线，西至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，端州大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投资1.2亿元。 目前，端州一路的花基大部已拆除。据了解，为提高道路的等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采用高质量、高档次的行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道的施工。工程将原来的