项目可行性研究报告编制要点.pdf

记录2： 项目可行性研究报告编制要点 第一部分 项目背景 在《项目初步评估报告》的基础上补充：城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影 响、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（如：维持城市公司持续发展需求、 因战略目标需要拓展增量新项目、优化库存结构等等）。 第二部分 项目概况 在《项目初步评估报告》的基础上，进一步对项目进行详细的调研，补充完善项目信息。 第三部分 项目的法律手续及获取方式 一、项目用地取得的政府批文及相关法律手续现状描述 二、项目获取的方式和条件 三、项目用地取得土地使用权程序评估 四、政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响： 五、合作方式及风险评估（涉及合作开发的项目） 六、对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 第四部分 投资环境分析 一、城市宏观经济环境 1、研究城市的经济总量、发展速度、产业结构、人口规模、消费潜力及固定资产投资和 房地产投资的规模和速度，尽可能增加与其他城市、全国平均水平的横向比较，便于对城市 的宏观经济发展和当地需求、购买能力有一定认识。 2、房地产相关政策环境 当地的限购政策、财政金融、税收、土地管理、房屋征收与补偿（涉及一级开发工程的 ）、 房地产市场监管、居民买房入户等对项目开发有影响的相关政策。 3、城市的发展规划 最新确定的城市总规，关于城市定位、发展方向和目标、人口规模、各区的城市功能承 载，产业、交通、环境等规划，近期（5 年内）的城市规划；重点分析项目所属区域的规划 发展情况。 第五部分 市场分析 一、对城市及区域房地产情况进行总结 ，并分业态分年度分析供求关系、成交单总价及 同比增幅情况。 二、结合房地产政策趋势对市场进行后市研判。 三、对区域土地市场进行分析并总结，全面分析近期成交主要竞品地块体量，成交价格， 溢价率，受让单位等情况并以图片形式标注与本项目位置关系。 四、分业态对不同面积段产品进行供求关系、成交量、单总价情况分析并确定区域畅销 户型及畅销产品。 五、市场竞品锁定：对标竞品全面分析，要求说明项目选取原则，且针对对标项目基础 信息、产品及配置、项目卖点、销售节奏、各面积段各产品销售情况、各产品线户型对比等 分项进行详细对比并与本项目进行优劣势分析（注：需插入对标项目详细案例分析附件及成 本对比表） 第六部分 项目定位 一、项目总体定位：对项目进行概念性总体定位及形象定位，且项目总体定位应主要界 定项目核心竞争力及市场站位，而非项目宣传形象。 二、项目产品定位：对项目进行产品定位并进行概况性描述，且所定位产品符合目前区 域市场规律并说明定位依据及原则。给出产品策略及物业发展策略分析。 三、目标客户群定位：对项目进行目标客户定位，对客户来源、年龄、家庭结构、职业 目的、敏感因素等进行阐述，且置业动机及关注点需重点研究，找出客户关注敏感点，并进 行价值排序，以指导项目销售、产品、成本各项策略的制定。并对客户进行描摹。 四、对项目进行产品业态配比及分业态户型配比，且对分项产品及配置建议进行简要的 描述，产品建议要求具备可执行性，并与客户敏感点及价值排序保持一致。 第七部分 项目规划设计分析 一、项目基地条件分析：项目基地尺寸、空间尺度、人流及日照等分析。 二、设计策略：整体设计理念，基于规划条件（要求）、项目（产品）定位进行设计分析， 明确设计理念（思路）、设计难点分析、设计突破。 三、规划设计方案：通过规划布置过程分析，各过程方案优劣势对比，最终形成最优方 案。结合项目定位，展示产品排布、项目分期、户型配比。 四、建筑设计：通过对竞品分析，明确各业态产品设计原则和思路、明确主力意向户型 （主要尺寸、面积、赠送情况、规划分布及设计特点等）；地下室设计（场地剖面、地库平面 布置）；立面设计（设计理念 、意向图片）。 六、资源特色：新文