历史文化街区重建项目整体定位.ppt

关于此次“天一街讨论会”的由来 关于回乡发展专题会的日程 第一次小吃回乡发展会；2012年5月份 第二次金盘路美食街专题会。（带出天一街）2012年9月； 第三次济仙家天台小吃启动早餐工程（餐车）；2012年12月。 第四次天一街如何做的想法（小范围沟通会）2013年3月。 第五次天一街文化商业街提交政府讨论，2013年10月 天一街商业经营管理公司组织架构图 总经理 运营经理 物业经理 财务经理 人事行政 招商 运营 企划 工程 保洁 安管 投资公司组织架构 改造与商业实施策略 招商意向品牌 第一阶段——项目提升期：通过项目的改造和重新整合，从项目的主题改造、建筑改造、业态规划、整合招商、策划推广、运营管理六个方面全面提升项目品质和价值，从而达到树立天台第一个极具特色的商业步行街的前期目的，开发面积1.6万㎡； 第二阶段——项目深化期：通过对业态的再次调整，品牌的二次深化，结合周边的部分旧城改造，深度提升项目的服务功能，由单一的城市新贵、中产阶级的聚集地，逐步演变成浙江省内外知名的文化娱乐休闲胜地，将项目的旅游休闲消费群体辐射覆盖整个浙江和周边城市, 开发面积3万㎡。 第三阶段——升级换代期：在奠定了天台乃至台州、浙江的天台山文化休闲街区的金字招牌以后，与天台山旅游市场深度结合，进一步拓展旧城改造、文化休闲、“浙江的丽江古城”文化，集合旅游、餐饮、购物、休闲、居住、养生于一体的大型城市文化街区，面积在6-10万平米以上。 升级——前5年，着重在业态改造升级，适应不断提升的消费需求。 转型——中5年，在运营中进行旅游商业转换，吸引更多的旅游消费群体。 运营——后10年，打造天台旅游金字名片，营造天台文化休闲旅游特色街区。 改造实施阶段研究 改造与商业实施策略 天一街项目效益评价与风险分析 5 ——天一街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高 以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度 启动阶段 具备一定的市场认知度及客流量 街区经营状况节节高升 租金水平提高 升温阶段 市场发展成熟，商业价值进一步提升 租金水平提高，形成高品位历史街区 成熟阶段 大 小 对租户的长期吸引价值 高 低 租金水平 采取政府返租制 采取股份公司制 效益与风险 投资效益评价 效益与风险 街区产值提升： 1、天一街开街后的客流量：第一年平均1.5——2.4万人/天，以后每年递增30％； 2、每人每次平均消费50元，则天一街的产值为： 天一街年产值 第一年 20000×365×50=3.65亿 第二年 31000×365×50=5.7亿 第三年 40000×365×50=7.4亿 租金水平上升： 天一街改造后，通过商业运营，3～5年内租金水平可由现在1.5—2.0元/M2提高到3～5.5/M2 。 税收的增加： 天一街商业的复兴，街区产值增加，政府的财政收入和税收也相应增加 投入测算 项目投资程序建议与改造的部分、投资标准 天台县政府和杭州佳贤餐饮管理有限公司签署合作意向书； 政府有意着力打造天台县中心城区的城建新规划战略； 成立天一街后续改造建设指挥部，双方共同组建开发； 成立天一街项目后期运营管理公司，注册资金1000万元； 政府和投资方共同进行项目改造和招商引资，后期合作。 项目主要投资与改造的部分有六处： 1） 项目建筑的外立面改造（包括沿街立面、牌坊、钟楼、夜市）， 2） 项目的景观休闲功能改造（包括景观、标识、休闲椅、人文雕塑） 3） 项目的亮化灯光功能改造（包括楼顶发光字、射灯、LED灯带、树灯） 4） 项目的铺位收购与补偿（主力店业主签约带动小业主签约、收购补偿） 5） 项目的启动到开业运营（开发注册、协调、招商、推广、工资、税金） 6） 运营团队年度费用（运营公司注册启动、人员工资、维护、物料） 项目投资标准： A:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万. B:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万。C:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万。 投资合作模式 效益与风险 投资收益盈利模式 A、与业主共赢租赁模式： 以政府立项投资建设为主，以重点旅游项目开发进行推进，市政设施投资至少 万以上，（按照目前改造规划，预计突破比较大）商业投资商投资约 万。之后每年运营