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3、股权类REIT案例——腾飞A-REIT案例分析（续） * 收购策略 作为第一支在新加坡上市的工业地类REIT，A-REIT以88处物业、共计46亿新元的资产规模雄踞新加坡已有的四支工业类REITs之首。 从上市之初的八处物业，到现在的91处物业，A-REIT在短短七年多的时间内实现了爆炸性的增长，这种飞速扩张源自A-REIT积极向外拓展的收购策略。 由于REITs需要将大部分收益分配给基金单位持有人，而A-REIT更是将可分派收入100%分配给投资者，其收购所需的资金基本全部来自外部，即通过增发新股和举债来筹措资金。一般的操作模式是A-REIT先选定目标并提出收购计划，同一时期也会提出融资计划，如此收购和再融资交替进行，顺畅地实现了A-REIT规模的迅速扩张。 3、股权类REIT案例——腾飞A-REIT案例分析（续） * 资产管理 A-REIT的资产组合非常多元化，包含了商务科学园、轻工业物业、高科技工业物业、物流配送物业和仓储零售物业、分层厂房等六种物业类型，且任何单一物业的租金贡献度都在5%以下，这就避免了对特定物业的过度依赖，有效的实现了风险分散。 A-REIT的租约平均到期时间约为五年半，长期和短期租约分布较为均衡，最长的租约到2024年才到期，这就使得A-REIT的租金收益在各个年度之间不会剧烈变化，在最大程度保持租金收入稳定性，整体租金收入具有较高的可预期性，同时也可以在市场租金上扬时拥有弹性空间。 3、股权类REIT案例——腾飞A-REIT案例分析（续） * 资产管理（续） A-REIT在租户组合方面有着独特的考量。把传统的制造业厂房控制在比较低的水平，而将招租重点放在了生物、医药、电子、咨询等技术含量高、发展前景好的朝阳产业。此外，A-REIT拥有860家以上的租户，前十大租户贡献了整体租金收益的25.9%，其中多为实力雄厚的上市公司，在各自所属的行业具备一定的影响力。 A-REIT在衡量收购目标时会着重考虑交通便利的因素，这亦是工业企业或者科技园区租户考量的重要指标。A-REIT的物业地理位置优越，都分布在交通干道沿线。另外，科技园区和一些高科技工业物业都选在与CBD区域较近的位置，有助于依托便利的交通和浓厚的商业氛围，吸引高端企业和人才的入驻。 3、股权类REIT案例——腾飞A-REIT案例分析（续） * 业绩表现 上市七年多以来，A-REIT整体经营状况良好，净利润保持了稳健的增长态势，每基金单位分红稳步提高，为投资者提供了可靠而且可观的回报。就股价而言，A-REIT表现优于大盘。A-REIT还被穆迪评为A3级，且入选MSCI指数、EPRA/NAREIT全球房地产指数、GPR亚洲250指数成份股。 A-REIT的成功主要源于积极的收购策略和稳健的资产管理。实际上，对于工业地产来说，租约期限一般较长，单纯通过内生增长来提高租金，很难有非常明显的效果。如果外加收购高收益率的优质资产，则可以提高整体回报率。而REITs恰恰提供了这样一种内生增长和外生增长相结合的模式和渠道。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 北京经济 技术开发区 BDA GROUP BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 BDA GROUP 中信证券股份有限公司 房地产金融 单击此处编辑母版标题样式 中信证券股份有限公司 银行间REIT培训材料 一、关于REIT的基本简介 * 1、什么是REITs * REITs 房地产投资 信托基金 〓 房地产信托投资基金REIT（Real Estate Investment Trust） 诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益； REIT是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间； REIT通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率