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关于房地产企业全过程成本控制 张伟 深圳市栋森工程项目管理有限公司 【摘 要】进入21世纪，随着我国经济社会的高度发展，城市化进程越来 越快，社会对房地产行业的关注度越来越高，政府对此也高度重视，每年都出台 很多相关的限购和限贷政策。房地产企业受土地成木和人工、材料成木大幅上涨， 房地产利润会下降；房地产企业的融资方式受到政策的限制，使融资成木越来越 高，这样房地产企业的利润会进一步压缩。其生存环境越来越差，很多小的房地 产公司还没来的及发展，就面临被陶态出局，失去生存的机会。而成木控制是一 个企业发展的根木，是企业现代管理水平高低的标志。文章通过对地产公司各个 施工环节的工程造价管理和控制分析，截取关键点详细探索成木控制方法和措施, 供同行参考。 【关键词】房地产；开发项目；全过程成木控制 1＞成木控制理论分析 1.1全过程成木管理 一般而言，全过程成本管理分成六个阶段，第一个阶段为可研论证阶段，该 阶段的主要工作是编制可研版目标成木；第二个阶段是定位策划阶段，该阶段的 主要工作为编制定位版目标成木，并制定限额设计目标和成木优化的方案；第三 个阶段是设计阶段，该阶段的主要工作为编制方案版/扩初版目标成木，制定成 木优化方案和限额设计指标。并编制项目合约采购规划；第四个阶段施工招标 阶段，该阶段的主要工作为编制招标文件及标底，确定甲供材料管理方案，并以 合同管理的方式达到成木控制的目的；第五个阶段是施工过程，该阶段主要工作 有现场签证管理，设计变更管理，甲供材管理，动态成木管理，和进度款管理; 第六个阶段是工程结算阶段，该阶段主要工作有工程结算，成本分析评估，成本 信息库建设。全过程成本管理流程图详见图lo 图1全过程成本管理流程图 1.2项目总投资 房地产开发项目总成本与一般建筑工程的成本是不同的，对于--般建筑工程 来说，项目的总成本主要包括固定资产成本、建设期借款利息，流动资金之和。 而房地产开发项目工程的总成本就是房地产项目的总成本费用。 房地产公司开发的项目总投资成本应该包括项目的全部投资。主要可以分成 两个方面项目开发建设成本和经营成本。开发建设投资是指在开发期（指从房地 产项目大量资金正式投入工程开始，到项目交付使用后）内完成项目建设所需要 投入的各项费用总和。经营成本是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金, 主要包括出售出租、经营资金成本、修理维修费用、运营成本、营业税金及附加、 其他经营成本及土地增值税等。 1.3开发建设成本 对于项目开发的每个阶段都要实行有效的成本控制O地产开发项0的成本控 制是房地产公司开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心内容。 开发建设成本是指从项目拿地到项目建成并交付的全程中的的各项成本费 用的总和。是开发项目产品建成后，按照国家有关会计制度和财务制度的规定转 入项目的开发建设的成本。这些成本按其用途又可以分为:土地费用，前期费用， 勘测设计费用，各类费用，工程费用，管理费用，资金成本，销售费用和税金几 部分。 1.4工程开发成本控制 房地产开发项目中的开发建设成本占了总投资成本的绝大部分，控制项目开 发建设成本是房地产公司成本控制的重要工作，它贯穿于项目开发的整个过程。 是房地产企业想在目前激烈的市场中占据一席之地、取得良好经济效益不可忽视 的重要部分。 1.5管理成本控制 在近两年来国家对房地产市场调控的不断加强，开发商成本逐年增加利润却 不见增长，尤其是对一些民营房地产企业来说，资金压力越发凸显。于是，降低 项目的开发成本增加企业盈利成为了众多房地产企业关注的话题，而在房地产成 本管理中，对管理成本的控制具有十分特殊的意义。在这样的形势下，结合某民 营房地产企业的实际情况，对房地产企业提出行之有效的控制成本的流程，以使 开发项目的成本得到有效合理的控制，确保项目经济效益的实现。 1.6销售成本控制 公司经营的主要目标是追求最大的利润，而销售是利润产生最重要方式和最 直接的工作。就房地产行业来说，前期对项目的各种投资，都是为最后房子的销 售环节服务的，没有营销环节的良好展开，就无法实现预定的营销目标，企业就 难以盈利。 2、 决策阶段成本控制 目前，投资决策前最重要的是要加大对策划设计部门的投入，通过全方位、 无死角的走访调研，排查市场近况，做好项目调研和策划定位，进一步明确目标 和方向，这个阶段主要的工作就是进行项目可行性研究。一是进行项目设计。拿 出多个方案，不断推敲比较，以科学可靠的技术论证，准确计算出切合实际的阶 段标成本，进一步确认项目经济价值，然后再通过项目技术、功能、经济等不同 目的，综合预估。二是编制任务计划书。以项目规划条件及可行性研究成果为依 据，通过任务分解，科学编制方案任务书。三是完成项目定位。通过对现有市场 的销售状况分析，科学预测未来发