投资项目可行性分析-第三章_市场与规模.pdf

第三章 投资项目的市场调查 与规模分析 陆菊春 Economics and management of Wuhan university 案例——全国最大“毒地”被退真相 • 总面积280亩，地处灵秀温婉的汉水南岸， 距武汉市中心仅20分钟车程。 • 2006年3月，该地由武汉三江航天房地产公 司(下称“三江地产”)竞得后，迄今已整整荒 芜了4年。直到日前，该地才被“退还”给武 汉市土地储备中心。 • 令人称奇的是，开发商并未因囤地而遭政 府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向 开发商赔偿了1.2亿元。 真相 • 这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重 度污染过的“毒地” 。 • 武汉市土地储备中心的重大失误在于，当 初收储该地时未作前期调查，进行环评和 勘测。直至开发商施工中毒后，才最终引 发了这起全国最大“毒地”被退事件，成为武 汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。 事件背景 • 2006年3月，三江地产耗资4.055亿元成功竞 得赫山001地块(土地编号) ，获得280亩土地 的使用权，占地面积约18.6万平方米，总建 筑面积为33万平方米，容积率2.0 ，楼面地 价1229元/平方米，70年住宅规划用地性 质。该地的项目名称为“春江花月”，计划投 入10亿元巨资，开发30栋高层住宅。 • 因该地拥有武汉不可再生的独特自然资源 和人文景观，被三江地产寄予厚望。 • 项目命名为“春江花月”，位置无可挑剔 – 北临汉水南岸 – 南面是宽阔的琴台大道 – 西接碧水晴天住宅小区 – 东邻武汉船舶技术学院，乃素有高山流水美誉 的汉阳最核心地带。 • 三江地产当时的开发总投资计划超过15亿 元，定于2008年下半年开盘销售。然而， 厄运不期而至。就在开工仪式仅仅几周之 后，庆典场地上残留的彩纸还没来得及清 理干净，“春江花月”项目就戛然而止。 • 当工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步 挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，起初大家 并没有意识到危险，但接下来，有工人陆续出现 头晕和呼吸困难等不良反应，直至最后，中毒工 人症状明显加重，有人倒地后，施工方才意识 到，此地有毒。 • 情况被迅速上报，相关部门在第一时间赶到现场 勘察，结论是，该地被农药化学物质污染，必须 立即停止施工。事件发生后，武汉当地媒体都接 到了禁止报道的禁令。 • 2010年2月25 日，三江地产董事长披露，该地原属 武汉市农药厂，大部分地块都被化学有害物质污 染了。上世纪武汉农药厂的农药残渣等有害化学 残留物的处理方式，基本上都是就地排放掩埋， 离地面只有五六米。” • 相关部门的调查显示，该地的土壤中含有大量六 六六和DDT等现已遭到禁止的有机磷和有机氯农 药的化学成分，该成分的最大特点是，化学稳定 性强，即便深埋地下也很难降解。 诡异的拍卖 • 三江地产的窝火在于，武汉市土地储备中 心对该地被污染的事实，并未履行告知和 风险提示义务。 • “无论从哪个角度来看，储备中心都负有不 可推卸的责任”，一业内人士认为，武汉市 土地储备中心作为唯一买家，在收储前对 化工用地的安全性进行调研，是应有之 义。 • 在2006年3月10 日的竞价现场，连拍卖师都感到了意 外。 • 备受瞩目的赫山001地块挂牌价为3.87亿元，起拍价 4.025亿元，但仅有两家企业竞价（三江和中铁）。 • 最终，三江地产仅两个回合就以4.055亿元轻松拿下。 • 全程不超过15分钟，三江地产仅比挂牌价高出300万元 就拿下了，一名现场人士深感蹊跷，当时参加竞拍的 有国内外30多家地产商，但明显都是“陪太子读书” 。 • 土地交易中心的解释是，地块大、总价高是开发商望 而却步的原因。此说显然荒谬，当时实力超过三江地 产的企业比比皆是。