2006年上海奉贤南桥住宅项目调研报告.pdf

一、全市商品房市场分析 1、价量走势 全市成交量及价格走势 4000000 10000 8563 3000000 7500 2000000 5000 1000000 0 2500 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 年 年 年 年 年 年 年 年 年 1 1 1 年 年 年 年 年 年 年 5 5 5 5 5 5 5 5 5 年 年 年 6 6 6 6 6 6 6 成交量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 均价 2005 年上海住宅市场受宏观调控影响严重，住宅成交价格出现大幅波动；其中年中 与年末受大批动迁配套房入市成交影响，出现两次均价低谷，尤其到 05 年12 月住宅成交 均价被稀释至仅 6250 元／平方米。2006 年1 月份，05 年末的市场行情得以延续，动迁配 套房成交比重仍高达 58％，成交均价随之下挫至 6000 元／平方米的水平；2 月份以来， 动迁房比例骤然减少，住宅成交均价出现回升；3 月份全市房地产市场在下半月出现较强 回暖迹象，市中心区域高档楼盘成交活跃，均价走高至 8287 元／平方米。2006 年第二季 度，月成交均价不断上升，其中 4、5 月份市场大幅回暖，各类住宅成交量均比较大，且 市场总体规模相当，成交均价都在 8700 元／平方米左右；在 6 月份受宏观调控影响，外 围区域成交比重迅速下滑，同时动迁配套房上市乏力，均价旋即攀升至 9000 元／平方米 以上,而7 月份由于新一轮宏观政策的发布,价格滑落到 8563元/平方米。 2005 年商品住宅受宏观调控影响明显，交易量出现大幅的萎缩，值得指出的是年末 受大量动迁房入市以及部分楼盘降价促销影响，成交量出现了一次温和的上升过程，其中 12 月份成交各类商品住宅已达 211万平方米。06 年1 月依然延续了 05 年末的市场情况， 成交量停留在约 160 万平方米的相对高位，其中动迁配套房超过一半；2月为春节后时期， 市场骤然变冷，成交量仅仅 80 余万平方米；3 月份以来市场回暖明显，成交量大幅攀升， 这种势头在进入第二季度的 4、5 月份后愈演愈烈，市场成交量持续放大，进入 6 月后， 由于“国六条”引发的新一轮全国性房地产宏观调控已开始发力，使该月成交量较 5 月份 下滑超过 30％，7 月份延续了该迹象，成交量继续下降，但跌幅并不十分明显，月内共计 成交约 154万平方米。 2、供需情况 全市商品房供需对比分析 成交量