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centaline 某住宅楼盘市场调研报告 2004/04 市区土地供应量 市区商品房供应量 在售楼盘共19个，总建筑面积达1355450㎡，其中 商业办公总面积达266128㎡，住宅面积为1089322㎡ 2004/04 市区供应量特征 城东：以高新技术产业为主，基础设施完善，住宅布点密集，建筑类 型以多层、小高层、独立别墅、双联别墅、排屋为主； 城南：以旅游观光、休闲度假为主，基础设施逐步完善，新开发的楼 盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层为主； 城西：越城区和柯桥为主，城西房产开发的时间较短，主要以安置房 为主；由于紧邻着柯桥，而柯桥的开发量开始减少，城西则占 有了地理位置的优势，对于在柯桥经商的客户极具吸引力，建 筑类型还是以多层为主； 城北：新的发展力理，建筑类型以多层、小高层为主； 城中：楼盘供应量主要集中在中兴路、胜利路、府山西路沿线，以高 层、小高层为主。 2004/04 某市土地供应量 某市商品房供应量 某市在售的楼盘达到11个，总建筑面积达1546493㎡， 其中回购房面积达到628100㎡，比率达到60% 。其中商业 办公总面积达548850㎡，住宅总面积达369543㎡。 2004/04 某市供应量特征 某市作为最大规划的工业园区，除了获得政府的大力支持外，更 在利用“组团效应”获得投资者的信心，一系列大型企业进驻，使该区 的商业、居住都处于蠢蠢欲动的状态，房价也在不断上涨，整个区域 的建筑类型以多层为主，目前而言，发展商与政府联合开发的住宅多 以安置房为主，因此供应量需要大，但未正式进入市场化操作，而这 种情况将会逐步有所改变，必然会带动某市的房产业。 2004/04 户型配比 市区楼盘 • 户型方面均是以120㎡为主 • 部分楼盘设置单身公寓，面积很小。 • 别墅设计上也考虑到买家的承受能力，面积的总体规划都是以200-250㎡为主 某市楼盘 同样地，市场的楼盘也是以120㎡的面积作为主力面积，该面积的划分在 功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房两厅两卫不单可以满足家人之间的 生活需求，更可以拥有自我的天地。现时，在购买一套120-140㎡的住宅，其 总价只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城区居民的欢迎。 2004/04 消费客户群 地段 以本区域消费者为多，受到价格的影响不排除在城郊购买 置业； 职业 公寓以白领人士为主，别墅购买者多为私营企业老板； 年龄 35-55岁之间，年龄层较为偏大，但随着市场的变化，年 轻购房一族越来越多； 2004/04 价格及销售情况 市区楼盘的价格在近一、两年内一直直线上升，市区楼盘价格的 增长率几乎是每年45~50%左右，由最初市区楼价的3000~4000元/㎡ 的价格，涨至现今5000~6000元/㎡，楼价的迅速上涨使市场怀疑有泡 沫，但因为政府的严格控制，发展商开发程序的规划化，致使到目前 为止还未出现崩盘的效应。紧跟其后楼盘也不甘示弱，由最初的不到 千元的价位上升至现时的2500元/㎡，更有部分现房的价格达到3000 元/㎡以上。 对于商铺的价格市区楼盘大多控制在20000~30000元/㎡之间， 商铺价格则在4000~7000元/㎡，商铺价格是市区的1/3左右。 2004/04 中原建议： 1、整体规划 • 尽量利用本案得天独厚的自然优势，使楼盘成为各符其实的景观小区； • 小区的布局应该错落有致，做到有点有面，使每一个进入小区后都可以 移步换景； • 整体的动线应该是流畅，没有死角； • 配备足的停车位，可考虑半地下车库以节约成本； 2、产品要求 • 产品质量必须领先整个袍江市场，接近市区楼盘； • 为了尽可能发挥景观资源，可适当增加小高层单位，但对于较差的区域 则采用市场都能接受的多层作为主力； • 户型设计应该走大众化路线，更可在现时基础上有所提高； • 面积配比上应该以120㎡作为主力单位； • 室内功能分布应该主次明晰，