天津港东新城项目商业策划报告(下).pptVIP

本案 胜 利 街 永 明 路 七区市场 地址：胜利街沿线 租金：2.5元/㎡ 大港步行街 总建筑面积52000平方米 租金：4.0元/㎡ 物美超市底商 地址：世纪大道沿线 租金：5.5元/㎡ 胜利街商圈 永明路商圈 胜利街底商 地址：胜利街沿线 租金：4.6元/㎡ 本案 大港重点商业区商铺租金调研 位置 建筑形式 租金水平 大港步行街 单层商铺 4.5元/㎡ 胜利街底商 单层商铺 4.6元/㎡ 七区市场底商 单层商铺 2.5元/㎡ 世纪大道旁 物美超市底商 单层商铺 5.5元/㎡ 项目名称 首层建筑平均月租（元/平方米·月） 权重 权重月租（元/平方米·月） 大港步行街 120 65% 78 七区市场 75 35% 26.25 根据市场比较法，一楼商铺静态月租为104.25元/平米。 项目的价格定位—静态租金测算 本案 胜 利 街 永 明 路 晨辉北里底商 商铺类型：第一层，共三层 售价：7800元/㎡ 面积：38.95㎡ 物美超市底商 地址：世纪大道沿线 租金：5.5元/㎡ 胜利街商圈 永明路商圈 润泽园底商 商铺类型：共三层 售价：9300元/㎡ 面积： 354.8 ㎡ 春港花园底商 商铺类型：共两层 售价：9400元/㎡ 面积： 340 ㎡ 胜利里底商 商铺类型：第一层，共三层 售价：8700元/㎡ 面积：29.9㎡ 福汇园底商 商铺类型：单一层 售价：15000元/㎡（在售） 面积区间：65㎡—350㎡ 没有燃气 销售50% 本案 大港重点商业区商铺售价调研 由于大港商业较少，因而本次调研扩展到咸水沽，与本案例同档次的商业项目 咸水沽镇 总面积：60.39平方千米 常住人口：25万（2007年） 周边重点商业区商铺调研 本案 案例——津沽首府 城区板块 津南咸水沽 地址 津南咸水沽镇津沽公路与体育场交汇处北100米路东 建筑面积 31万㎡ 占地面积 42.3万㎡ 容积率 3.20 绿化率 35% 总户数 2800 商业销售情况 面积（㎡） 建筑形式 售价（元） 销售情况 20-30 单层商铺 首付39万 已全部售罄 40 单层商铺 2.0万/㎡ 销售中 180 一跃二 1.5万/㎡ 销售中 租金反算法? 经过调查项目周边沿街商铺（一层）的租金价格大致在105元/月/㎡，而现在房地产投资人对投资回报率心理预期一般在8％～12％测算，投资回收周期一般在8年-12年，本案商铺目前属商业生地、人气未聚，但规划有百货等主力店，因此按较高回报率反算售价。 租金按第一年月租金105元/㎡，资金回收周期12.5年测算，投资汇报率8％，测算商铺价格， 均价=月租金*/投资回报年限% P本项目 = ∑（105元/㎡*12月）/8％ 首层价格初步估算为：15750元/平方米 商业销售价格推算 根据本项目特点及区域市场特点，本项目的价格提升空间主要集中在营销、市场增长、品牌三个方面，预期将带来10%~15%的溢价。 动态价格=静态价格+价格提升空间 收益法计算 市场增长提升 规划利好提升 营销措施提升 外部提升因素 内部提升因素 项目成熟提升 产品领先提升 品牌信誉提升 经过提升，首层均价区间 [19415，20297] 元/平方米 项目的价格定位—经过提升后的价格 首层价格估算为：20000元/平方米 收入测算投资分析 项目销售收入总计为8.06亿元，开业前十年租金总收入为2.24亿元，收入总计10.31亿元 物业类型 面积（万㎡） 均价（元/㎡）租金（元/㎡/天） 销售收入（万元）租金收入（万元） 投资额（万元） 利润（万元） 利润率 销售型商业 西地块商铺 1.80 14,000 25,200 20,781 31419 151.19% 世纪大道商铺 0.30 20,000 6,000 东地块商业街 1.40 15,000 21,000 loft酒店SOHO 2.88 8,000 23,040 12,302 10738 87.29% 地下车位(共计450部) 1.60 12(万元/位) 5,400 5,018 382 7.62% 销售收入总计 7.98 10,105 80,640 38,101 42539 111.65% 自持型商业十年租金收入 4.10 1.50 22,448 20,841 1,606 7.71% 项目总计 12.08 - 103,088