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买个好房子(专业).pdf 100页

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目录 关于本书 「一小时」电子书出版序 作者序 买个好房子 出手买房 选择城市 选择房源 选择房子 关于面积 选择中介 沟通中介费 交易流程 税费 签约 拉产调 付首付 网签 交房、过户 买别墅 代征绿地 没房产证的房子 军产房、央产房、校产房 回迁房 小产权房、经济适用房 商住两用房 违建 无权处分 情势变更 业主毁约 自行成交及改造 结语 作者说 「一小时」电子书出版序 知乎创始人 周源 感谢你阅读知乎推出的 「一小时」系列电子书。 「一小时」系列是什么? 这是一系列短小精炼的电子书。我们邀请了知乎各专业领域的知友在书 中分享他们的知识、经验和见解。如果你足够认真,便可以在一个小时 内读完一本书。 这里既有日常经济分析,也有人文历史,既有职场经验,也有生活中的 科学。这些作者,都是我们精心为你寻找,在各个领域拥有独到见解的 专业人士。而我们出版的每一本书,都会解释一个问题,分享一种思 路,展开一个视角。 地铁上,入睡前,在这些细碎的时间里,挤出一小时的时间,静下心, 读下去。 你很忙,但知识不慌张。 愿你从 「一小时」开始,对这个世界,又多了一分认识。 作者序 我从上海浦东搭乘班机飞往美国芝加哥,上飞机前接到一位先生打来的 电话,咨询关于买房的事情。几天前,他曾经打给我说自己看上了一套 不错的房子,是开发商造的别墅。房子他非常喜欢,但是由于限购的原 因,他无法正常取得房产证,因此感到很纠结,便咨询律师有没有什么 好办法。我告诉他,买这套房子存在很多风险,既然客户咨询我,我一 定据实相告:如果我是你,我不会买这套房子。 但是根据我的经验,绝大多数咨询我是否该买的客户,大概有八成最后 还是选择了买房。当然了,到底买不买,决定权在客户。 电话中,这位客户就表示他还是非常喜欢这套房子,和爱人讨论之后决 定冒险买房,问我都需要注意什么。我告诉他,我可以安排一位下属陪 同他去购房,去一次收费 2 万。他问了两个问题,一是去一次能不能解 决他的问题,二是怎么收费这么贵。 我这样回答他:去一次不能完全解决他的问题,而且虽然确实非常贵, 但还是建议他请个律师陪同购房。他犹豫再三,最终接受了我的建议。 大约七八年前的时候,还是新手的我陪着王佳红律师一起去给客户买房 子,当时收费 8000 元,客户的房子也才几十万。我们的客户是通州的 一位教师。今天我仍然模糊地记得当年陪着他去银行取出十几万首付款 的时候他那小心翼翼的样子。 谈合同的那天,我们上午十点出发,十二点和客户见面。见面之前的一 个小时里,小王律师一直在纸上反复默写她打算今天写出来的合同条 款,然后再撕掉。下午两点谈判才开始,小王律师以客户朋友的身份出 现,参与到每一个条款的拟定之中,从下午一直谈到晚上十一点多。 有的朋友可能会疑惑,你们这些律师为什么不提前把合同写出来然后交 给对方去签字呢? 朋友,如果你告诉对方我是律师,我写了一本合同,请你签字,这简直 就是给人家说,你看我这里挖了一个坑,请你一定要跳下去。 不夸张地说,在律师眼里,法治中国的建设任重而道远。大家都有一种 「防人之心不可无」的心态,毕竟 「知人知面不知心」。我们没有什么 好办法通过网络、银行或者政府简便有效地查到每个人的信用记录,在 被骗了之后又往往需要付出更大的成本来保护自己,最理想的结果也只 是把损失弥补回来。你要不要和律师学几手。 合同是谈出来的,一定是谈一条,写一条。这就无形中提高了对律师的 要求,要求律师能 「胸中有合同,脸上无合同」,即懂法又不能让别人 认为你懂法,最后才能把自己的风险降到最低。当然,降低了自己的风 险,无形中很有可能就把对方的风险提高了。不偏不倚的好合同,目前 还不存在。 不算四个小时的准备过程,谈判进行了差不多九个小时。除了买卖双 方,在场的还有不遗余力地劝说双方签字的中介——经理小黄,中介小 王以及小赵、小李。中介的主要任务是劝说双方签约,而律师的主要任 务是保护购房人安全地买房子。 「这套房子有抵押吗?」小王律师问。 业主阿姨说: 「没有,我们从来不抵押。」 中介小王说: 「不对的,这套房子有抵押。阿姨你不知道吧,你们贷款 没还清就是抵押,抵押给银行。」 阿姨说: 「哦,那我真不知道,我就知道贷款不知道抵押。」 「还

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