苏州工业园区写字楼项目调研报告.pptVIP

园区写字楼市调报告 苏州工业园区华美世居不动产经纪有限公司 2010-1-11 总体情况——价格 园区在售写字楼湖东CBD商圈商住两用SOHO（产权70年）均价约13000元/平米，CBD边缘区域的置地星虹国际售价仅9500元/平米； 园区东环路—现代大道沿线写字楼价格在7500-11000元/平米； 园区湖西CBD商圈内写字楼售价约14000元/平米，该区域商住两用SOHO（70年产权）均价28000元/平米。 总体情况——租金 湖东CBD写字楼目前有建屋大厦，CSSD,圆融星座SIFC国际金融中心等，租金约90元/平米/月； 湖东 湖东CBD由于商务氛围尚不及湖西，写字楼数量少，已有写字楼如建屋大厦，进驻企业行业较为复杂，专业性较差，房地产、金融保险、咨询、贸易、电子行业均有涉及； 总体情况——租金 湖西CBD写字楼以甲级写字楼为主，产品主力面积为：110~320㎡，主力租价为：￥80~90元/㎡/月； 湖西 湖西CBD商务区各写字楼进驻企业以电子、物流、货运、咨询服务、贸易等行业为主，进驻企业性质以外商独资、合资为主，外资跨国企业设立的分支机构占70%左右份额、江浙沪设立分支公司占20%左右份额、苏州本地公司仅占10%左右的份额。 总体情况——租金 中新路-东环路沿线写字楼产品以中低档为主，产品多在1996年至2000年间建造，目前以租赁为主，主力租价为：￥45~65元/㎡/月。 东环路-中新路以中低档为主，产品多在1996年至2000年间建造，进驻业态主要以咨询服务、贸易等行业为主，进驻公司多为苏州本地中小型企业，这些企业中苏州本地公司占50%左右、沪在苏州设立的分支机构占30%、江浙企业在苏州设立公司占15%，外资企业占5%； 总体情况——客户 湖东CBD由于商务氛围尚不及湖西，写字楼数量少，已有写字楼如建屋大厦，进驻企业行业较为复杂，专业性较差，房地产、金融保险、咨询、贸易、电子行业均有涉及； 湖西CBD商务区各写字楼进驻企业以电子、物流、货运、咨询服务、贸易等行业为主，进驻企业性质以外商独资、合资为主，外资跨国企业设立的分支机构占70%左右份额、江浙沪设立分支公司占20%左右份额、苏州本地公司仅占10%左右的份额。 东环路-中新路以中低档为主，产品多在1996年至2000年间建造，进驻业态主要以咨询服务、贸易等行业为主，进驻公司多为苏州本地中小型企业，这些企业中苏州本地公司占50%左右、沪在苏州设立的分支机构占30%、江浙企业在苏州设立公司占15%，外资企业占5%； 从客户需求来看，主要集中在100~200㎡之间，这也是由目前租用客户主要以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主所决定的。 总体情况——入驻行业 园区市场内以房地产行业、以咨询和物流为主的现代服务业、金融业、贸易是主要入驻行业； 政府机构或社会团体入驻比率达到4%，它们的进驻带动了区域写字楼的快速发展。 总体情况——面积分割 湖东建屋大厦规划主力面积125平米； 湖西中央公园商务区写字楼规划主力面积以110-320平米为主； 中新路—东环路沿线写字楼年代较早，以120-260平米左右为主。 详情参考 总体情况——入驻率 充足的车位保证，保障出入方便 完善的配套设施，提供良好的办公环境 专业的物业管理，为企业提供了良好的服务 快速的经济发展，提供了较多的商务办公需求 园区写字楼租赁情况良好，整体出租率平均达到85%，各写字楼租赁比率范围约为70-95% 星海国际广场 星海国际广场 入住率较高，空置率约为12%； 租金70-80元/平米·月； 入驻企业共110多家，以本土企业为主。 星海国际广场 行业构成以咨询、建筑房地产、贸易物流为主导，还包括众多的教育培训、电子、制造业； 贸易物流约占18%、咨询业占16%、建筑房地产占19%。 国际大厦 国际大厦 位于园区湖西核心商务区，入住率较高，入住率82%； 租金90-120元/平米·月； 入驻企业约60家，是园区外资企业集中的写字楼之一，外资企业22家，约占40%。 国际大厦 入驻行业以金融业为主导，还包括电子电器、咨询、商贸物流，同时拥有众多的政府机构； 金融业约占34%、电子电器约占14%、咨询约占14%、政府机构约占12%、商贸物流约占12%。 世纪金融大厦 该写字楼在湖西区位条件较差的，且租金较高，入住率较低，约为51%； 租金70-90元/平米·月； 入驻企业29家，是园区外资企业集中的写字楼之一，外资企业10家，约占35%。 世纪金融大厦 世纪金融大厦 入驻行业以贸易物流、金融、电子为主导，还有少量的计算机信息服务企业； 贸易物流约占28%、金融约占25%、电子电器约占18%、计算机信息服务约占11%。 国检大厦 入住率较高，达到100%； 租金70-90元/平米·月； 入驻企业1