黄骅港房地产市场调研报告.doc

黄骅港房地产市场调研报告 黄骅港房地产市场调研报告 第二部分　调查数据资料汇总与分析 一、走进黄骅港 （一）黄骅港概况 黄骅港开发区城市总体规划面积733.62平方公里。规划有城市中心区、仓储区、神华万亩工业园区、旅游休闲园区等。其中城市中心区市政基础设施基本完善，已有行政、教育、金融、通信、商贸、宾馆等数十家单位进入；神华万亩工业园2003年开始建设，先期投入15亿元进行基础设施配套，重点摆放大型基础工业项目；仓储区开发正在积极进行，随着杂货码头的投入使用，该园区建设将快速发展。 黄骅港开发区位于渤海湾弓顶处，是河北省省级经济技术开发区。1998年以来随着黄骅港、朔黄铁路、黄骅电厂等国家重大工程的开工建设，黄骅港开发区已迈上了全面发展的快行道。区内在建的黄骅港工程是我国西煤东运第二大通道的出海口，“神华工程”的龙头。一期工程已建成2个5万吨级、1个3.5万吨级泊位，年输煤量可达3000万吨；2002年开工的二期工程将建2个5万吨级、1个10万吨级泊位，年吞吐能力可达7000万吨；按照建设规划，远期将达1亿吨规模。同时拥有杂货码头，一期工程建设两个1.5万吨级泊位，可停靠三万吨级货船，年吞吐量100万吨，2003年底投入使用。总投资3.8亿元的液体化学品码头，2003年6月开工建设，设4万立方米储罐区一处，占地8万平方米，年吞吐量100万吨。 （二）黄骅港人口状况 1、人口现状 黄骅港现有人口两万人，人口主要分布于以工贸街为中心的新开发建设区域，其原有人口主要为就业人口，另还有少量的散居人口。政府机关和事业单位就业人口属典型的“钟摆式人口”，早上从黄骅港以外的地区进入黄骅港上班，傍晚则离去，或者工作日在黄骅港，周末则离去。黄骅港几大企业都分别在自己的建设地设立了临时性住宅，不过没有产权只有居住的权利。建设工人与未来员工都有少量人员非连续性居住，上述企业将提供超过3万个直接就业机会，但是这些人口同样属于“钟摆式人口”，工作和生活区域是分开的。这些“钟摆式人口”在几年之内会有很大一部分人成为黄骅港的常住人口。 2、未来集聚的人口基本构成 黄骅港未来的人口集聚主要决定于其功能定位。根据规划，工业区主要是工厂生产人员，根据生产情况而确定人员数量和停留时间的长短，一般属于一个相对封闭的环境中，且生活区不在黄骅港。物流仓储区的特点是“物多人少”，人员相对较少。商务区建筑类型主要包括三大类：一是商务办公、时尚娱乐休闲、商业楼宇，二是高尚住宅、酒店式公寓，三是学校、医院、社区服务中心等配套建筑。这决定了黄骅港的主要人口构成。 （三）黄骅港发展 黄骅港开发区的发展方向是建成东北亚乃至世界知名的能源输出大港，并尽快发展成综合大港；建成我国东部地区节水型临海产业体系示范基地；建成立足河北，依托京津，服务晋陕蒙等中西部地区的重要的现代物流中心；建成华北电网的强力支撑点和环渤海地区由石油化工向煤炭化工逐步转型的主要接替区；建成河北省区域经济发展的新增长点和“两环”开放带动战略的重点实施区域。为加快临港产业的发展，明确实施“四大战略”，即港口牵动战略；大项目拉动战略；物流中心促动战略；外向型带动战略。按照梯次推进的原则，优先发展物流、仓储、房地产、节水型工业和依靠港口大进大出的生产类项目。 二、黄骅港房地产市场现状 区域为开发商认可，预计成为开发热点区域 城市中心区域几个优质住宅项目规划建设带动了黄骅港住宅市场的发展。在地价偏低、政府支持的双重诱惑下，越来越多的开发商加入到拿地开发的队伍当中。适宜居住的土地主要集中在中心城区西部，这一区域以后将成为当地居民的首席生活区。 土地市场供给逐年增加 据黄骅港港务局的工作人员介绍，黄骅港地价经历了2006~2007年的30万/亩，上升到2008年的60万~80万/亩，开发商的不断进入催升了地价的上涨，同时也增加了政府的土地放量的信心。 市场需求仍旧大于供给 随着大型企业如神华、中钢、中铁等国家超大型企业的不断进入，有相当一部分员工面临着安家落户和重新置业，势必会增大该区域的需求份额。在黄骅港硬件软件不断升级，来此地投资与经商的人群也是一个需求增长点。 商品房价格稳步上升 近几年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，与去年同期相比住房供应量达到40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提高了30到50个百分点。全国的房地产市场的寒风，没有让黄骅港感觉到寒冷。 投资客群信心有待提升 目前城市环境较差，基础配套设施建设迟后，给外地的投资商的信心形成一定影响，外来人口涌入量尚未出现“成批现象”；目前住宅地产多半消化于当地居民和，外来投资房产的客户群相对较少。 商业品味有待提高 黄骅港中心生活区有工贸街商业区、港口医院商业区、黄骅港致远国际物流中心三个中型的商业区，还不足以称之为商圈。这些商业街区基本满