城建集团物业评专估报告.docVIP

PAGE PAGE 10  3/F,Xinhua Insurance Building, Mintian Road, Futian District,Shenzhen 地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼 邮编：518026 电话Tel：0755 传真Fax:(0755深圳中原网址： 中原（中国）网址： 《城建集团库存物业评估报告》 谨呈： 深圳市城市建设开发（集团）公司 2011年3月 目 录 一、目前深圳房地产市场发展评述 二、库存物业概况介绍 三、销售价格评估 一、目前深圳房地产市场发展评述 1. 近期市场概述——楼市平淡，量跌价平 受新政影响，近期深圳楼市整体十分平淡，新增供应锐减8成，成交量减少近6成。 2月份全市仅万科金色领域一个项目取得预售许可证，全月也仅5个楼盘推售，供应量只有7.31万平方米，环比减少超过8成。1月底新政造成一些开发商观望，推盘量不足。 推盘萎缩、新政，在三重因素制约下，2月份新房成交量急剧下滑，仅成交1806套、15.23万平方米，环比分别减少56.25%和55.91%。2月2日至8日的春节长假全市仅成交34套住宅，节后成交虽逐步回升，但因供应低迷，回升幅度相对有限。另外，1月底新政的出台对成交氛围也产生一些消极影响，二套房首付6成，利率1.1倍，同时不少银行取消首套房优惠利率，以及再次加息，这些政策进一步削弱市场购买力，抑制一些成交。 不过，新政的效果在近期体现的并不明显，从一些楼盘的成交看，深圳市场需求仍较为强劲。在限购以及第二套房首付持续提高的环境下，合拼户型应是首当其冲，但以合拼户型为主的万科金色领域开盘售出约300套，销售率约9成，开盘当天1000多批客户抢购300余套住宅的场面，氛围可说是十分火爆。除了万科金色领域之外，以中小户型为主的万科红销售同样理想，一周售出70余套单位。相对于供应量小的新房市场，二手房市场更能全面反映市场的变化，根据中原的监测，二月份最后一周看房客户大幅增加，周末的看房客户数量已逼近2010年高峰水平，周末二手房成交量也恢复至1月份的8成左右，市场显著回升。政策越来越严厉，但目前来看效果不佳，原因可能有两方面：一是调控政策的边际效用降低，政策频繁出台，但始终压制不住房价，购房者对政策不抱太大希望。二是通胀压力不减，周边一些国家物价高涨，黄金、原油价格持续走高，导致避险需求依然强劲。 也正是由于新政抑制需求的作用尚不明显，加上新政出台时间较短，2月份房价变化不大，仍维持在1月份的高位。新推楼盘价格稳中有升，万科金色领域价格虽创福永新高，但扣除装修价格以及适当的品牌溢价，其价格与邻近的金域豪庭相差不大。深业紫麟山和万科红加推单位价格变化不大，振业峦山谷和金地上塘道加推单位价格有所上涨，不过新单位位置比之前的好。在售项目价格也变化不大，虽有个别在春节及元宵节促销，但幅度有限，2月全市住宅成交均价20588元/平方米，环比上涨2.08%。 3月份是传统的楼市旺季，历年来其供应量环比都会有较大幅度回升，今年同样不例外，有超过8个楼盘推出，不过基本上都是旧盘加推，全新入市的项目极少。供应增加有望带来成交量上升，虽然在政策的打压下，一些楼盘销售可能遇阻，但从2月底依然旺盛的需求看，合理价位的楼盘也可取得理想的销售，市场将再次出现成交分化现象。房价预计仍会维持稳定，政策后房价一般都会有段观望期，况且从2月份春节后的成交看，市场成交尚未陷入极度萎缩的状态，开发商也不急于降价。 在新“国八条”的影响下，楼盘价格同样维持稳定，开发商不敢草率涨价，也不急于降价。新推楼盘价格稳定，万科金色领域价格虽创片区新高，但其含装修价格以及品牌溢价，实际价格水平与片区的金域豪庭相差不大。万科红和深业紫麟山价格与上一批单位相差不大，振业峦山谷和金地上塘道价格上涨，但本月项目推出的都是楼王单位，价格上浮也在情理之中。 在售楼盘价格涨跌互现，2月份80个项目成交，其中74个项目在1月份也有成交。这74个项目中，34个项目成交均价环比上涨，40个项目均价环比下跌。单从数据上看，与上月相比，均价下跌的楼盘数量、比例都明显增加，显示房价有所松动。但是，由于大多数楼盘成交量低，其均价受成