特殊用途房地产估价与案例.ppt

C C A F M 一、特殊用途房地产估价 特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该类房地产估价时已经考虑了专营权的价值。 如果仅考虑房地产本身的价值时，经营权垄断利润的确定是否恰当，是对这类特殊房地产估价的关键所在。 二、特殊用途房地产估价案例分析 项目概况： XX评估有限公司接受XX市XX投资发展有限公司的委托，对指定的相关房地产进行评估工作，估价目的是为委托方了解房地产现值提供价值参考依据。 纳入评估范围内的房地产为位于XX市XX区XX西路，宗地号为B202-62的宗地，土地面积分别为1,463.80平方米，土地使用年限50年，自1993年12月9日至2043年12月8日止。该宗地规划用途为停车场，规划地上可建建筑为1栋4层的框架结构停车库，规划建筑面积为5,289.80平方米。 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价机构（略） 三、估价项目概况： （1）土地登记状况 宗地位置：XX区XX西路 土地用途：其他用地，即停车场用地 用地四至：东近XX路，南临XX西路，西靠香荔新村，北临富霖花园小区 用地面积：1,463.80平方米 土地等级：二级 （2）土地权利状况 估价对象为国有土地，土地使用权来源为协议出让，土地使用年限50年，该宗地规划用途为停车场，规划地上可建建筑为1栋4层的框架结构停车库，规划建筑面积为5,289.80平方米。 （3）建筑物和地上附着物状况 目前场地已平整，地上无建筑物。 四、估价目的 为委托方了解房地产价值提供参考。 五、估价时点 二ΟΟ四年四月二十日。 六、价值定义 本次评估采用的是公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据（略） 八、估价原则 根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本估价项目在坚持公正、公平、公开的总原则前提下，遵循合法原则、替代原则、估价时点原则和最高最佳使用原则。 九、估价方法 通过实地勘察和对临近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，根据国家有关房地产估价的规程和标准，我方决定采用假设开发法进行评估，对评估结果进行综合分析，最终求取估价对象的市场价值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金、开发利润以及买方购买土地应付的税费，来确定估价对象现值的一种估价方法。 其他内容略。 估价技术报告 一、实物状况分析 1、土地登记状况 宗地位置：XX区XX西路 土地用途：其他用地，即停车场用地 用地四至：东近XX路，南临XX西路，西靠香荔新村，北临富霖花园小区 用地面积：1,463.80平方米 土地等级：二级 2、土地权利状况 估价对象为国有土地，土地使用权来源为协议出让，土地使用年限50年，该宗地规划用途为停车场，规划地上可建建筑为1栋4层的框架结构停车库，规划建筑面积为5,289.80平方米。 3、建筑物和地上附着物状况 目前场地已平整，地上无建筑物。 二、区位状况分析 估价对象两宗土地均位于XX市XX区XX西路以北、XX路以西。估价对象所在区域紧邻XX市中心区，XX市中心区拥有XX市最大、最重要的城市广场及超大型公共空间，其集行政、文化和商务等多功能为一体，是XX市的核心地带。估价对象所在区域为其一级辐射地带。周边建筑物包括有市民中心广场、水晶岛、XX市商报社等。该区域内基础配套设施齐全，道路网络完善，公共交通便利，往来XX市各地极为便利。估价对象周边有12、25、35、215、105、441等多路大、中巴经过，南侧的XX西路和东侧的XX路均为XX市的交通主干线。随着XX市中心区工程完工，必将带动周边区域经济发展，各项配套设施也将更加的完善。 三、市场背景分析 XX市国民经济的良好发展，政府规范房地产市场的系列法规出台，有效的金融支持为XX市房地产业的有序、和谐发展提供了保证。本次估价对象紧邻XX市中心区，随着XX市中心区各项工程的陆续竣工投入使用，为本区域房地产业发展提供了巨大的动力。同时，区域内的房地产业的发展和区域优良的地理位置，吸引众多的公司机构等入住估价对象周边写字楼，作为重要的配套设施的车库的需求，也将逐步的增多。本估价对象可以满足市场的需要，提供足够的配套设施以供市场之需求。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方