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证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观专题研究 70 年城市土地制度改革史 2018 年 02 月08 日 投资要点 分析师：李奇霖  70 年城市土地制度改革史 执业编号：S0300517030002 电话：010 年初召开的2018 年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明的讲 邮箱：liqilin@ 话，释放了住宅用地市场进一步松绑和放权的信号，包括研究权属不变、符 合规划的条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办 法，以及深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等。 相关研究 《银行资本的困局》2018-01-23 毫无疑问，这是在落实中央经济工作会议要求的加快建立多主体供应、多渠 《券商资管展望：反求诸己，何处向生？》 道保障、租购并举的住房制度。 2018-01-26 未来住宅用地制度如何改革，无疑是影响房地产长效机制的重要一环。而了 《从沃尔玛到硅谷：高科技银行ING 的涅 解历史可以更好地预判未来，本篇报告中，我们在梳理建国至今的70 年城 槃与重生》2018-01-30 市土地制度变迁史之后，展望未来城市土地制度的改革方向。 《如何看待未来的债券市场？》 2018-02-01 建国以来，城市土地制度的演变，大致可以分为五个阶段： 《中小银行兼并与重组的趋势或将到来》 一是1949-1978 年，行政划拨，无偿使用。 2018-02-05 二是1979-1988 年，城市土地有偿使用制度建立。 三是 1988-1995 年，城市土地流转制度建立。 四是1996-2000 年，土地储备制度建立，政府垄断土地供给。 五是2001 年至今，实施土地招拍挂制度。 未来城市土地制度改革，除了将非房地产企业依法取得使用权的土地用作住 宅用地外，还可以采取以下三点措施。 第一，拓宽地方政府财政资金来源，如开征房产税并列为地方税种，减少其 对土地财政的依赖，从而切实有效增加土地供应。 第二，提高住宅用地的比例。除了国有建设用地供应面积减少外，国内还普 遍面临着住宅用地占比低的情况。 第三，疏通城乡二元土地制度，缓解大城市的土地供给压力。  风险提示：地方政府依赖土地财政，改革进度慢于预期 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1 / 12 宏观研究。。。。。。。。。。 目 录 一、70 年城市土地制度改革史 3 1、1949-1978 年：行政划拨，无偿使用 3 2 、1979-1988 年：城市土地有偿使用制度建立