2018年地产债投资策略：强者恒强，票息为王.pdfVIP

2018 年02 月23 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 强者恒强，票息为王 021jiny01@ 证券分析师： 严米佳 S0350518020001 021yanmj@ ——2018 年地产债投资策略 投资要点：  刚刚过去的2017 年是房地产行业集中度上升历年来最快的一年。房 地产企业销售额第 1-10 名占比 24.2%。2010-2016 年，房企 Top10 市场份额从10.1%提升至18.7%，经历了漫长的7 年时间，平均每年 上升1 个多点百分点；而2017 年仅一年就上升了5.4 个百分点。背 后的主要原因是较紧的融资环境限制了中小房企再一次“弯道超车” 的可能性。而对于大型房企来说，融资渠道较为多元化，并以银行 开发贷为主，受到融资环境收紧的影响较少。由于2018 年“房住不 炒”的国家宏观调控政策并未发生变化，房地产行业将继续保持“强 者恒强”的发展趋势。  2015 年第三季度至2016 年第三季度是房企公司债的发行放量期，由 于当时许多房企发行的公司债都带有回售条款并且期限结构以 “3+2”和 “2+1”为主，因此从2018 年下半年起地产债将迎来回售 行权集中期。地产债的自然到期量也将从今年下半年伊始大大增加， 每半年就大约有 3000亿债券资金进入自然到期或者回售期，再加上 随着销售下滑经营现金流的恶化，房企的资金链从今年下半年起将 开始承受真正的考验。  在不同行业债券的超额利差比较中，地产债位列靠前，特别是中高 评级。其中，AAA 地产债超额利差在同信用等级债券中居于首位；AA+ 地产债超额利差也排名前三。考虑到中高评级的地产债超额利差优 势明显，地产债整体信用利差仍处于高位，我们认为中高评级地产 债具备较高的配置价值。  我们建议投资者在今年作地产债投资时应选择大中型房企发行的优 质债券，以赚取高票息为策略。鉴于AAA 和AA+地产债目前超额利差 在不同行业同评级的债券中分别处于第一和第三的位置，择券时可 以重点关注。同时，提醒投资者关注地产债所附有的特殊条款，尤 其是附有回售条款的债券将要进入回售期的时候。