甲级写字楼2016年Q4交易归纳（上海为主）.pdfVIP

乾立行研 乾立行研 甲级写字楼Q4 交易归纳 （上海为主） 2017.3 Hightlights 系列专题  一线写字楼新增供应量大 ，同时总体需求放缓 ：受中央商务区新增供应有限、 本期 ： P2P 退租潮、非核心商务区竞争等因素影响，2016 年度核心商务区甲级写 甲级写字楼Q4 交易归纳 （上海为主） 字楼净吸纳量较去年下降 35% ，为46 万平方米。  高端销售型办公楼市场销售量创新高 ：强烈的购买需求及大量的新增供应推 预告 ： 升 2016 年上海高端销售型办公楼市场成交量创历史新高。2016 年第四季度 存量地产改造 特色小镇 上海高端销售型办公楼市场销售量为 499,106 平方米，环比上涨 191% ，继 2016 年第二季度以后再创销量记录。  2016 年，上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压；非核心区则经历 了蓬勃发展的一年。2017 年，除了新兴商圈供应加码为企业选址带来良机， 使内资企业有进一步释放需求的可能；银行、金融以及专业服务行业等传统 高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃；尤其是静安、徐汇和陆家 制作 嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。 战略管理部行研部 意见联系 majianyang@ 乾立行研 全国概览 2016 年对中国经济和世界经济都是极具挑战的一年，但仍不乏跨境投资机会，外商直接投资和对外直接投 资均维持增长。2016 年，全国实际使用外资金额 8132.2 亿元人民币，年增长 4.1% （未含银行、证券、保险领 域数据，下同）。全年对外非金融类直接投资增长迅猛，高达 1701.1 亿美元，年增长 44.1%。尽管全球政经局 面令人担忧，跨境投资者仍对投资中国市场充满兴趣。市场饱和、本土竞争增加了获利难度，但中国市场仍有 许多版块值得发掘。这也将带动上海优质写字楼的需求，并提升项目质量。资本外流管制加强，资金涌入国内 写字楼市场 2016 年的房地产板块，尤其上海市场，依然是投资商的关注重点，大型内资保险公司尤为活跃。过 去一年中，中国开发商频频占据境外大宗成交的头条。若如之前预测，2017 年政府将进一步收紧资本外流管制， 届时将有更多资金流向国内市场，而得益于流动性好、资产易于管理、市场透明度高，上海写字楼将仍是许多 投资者的首选。 从城市来看 ，2016 年第四季度，中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续了年中以来相对较弱的态势， 但北京、上海与深圳的各主要新兴商务区租赁成交量及问询量相当活跃。其中，北京的望京，上海的前滩、火 车站板块受到大量旨在节约成本的传统中央商务区租户的关注。受整体需求减弱的影响，一线城市中，上海（中 央商务区）与广州的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了 1.2%与 0.8% ；北京与深圳的租金基本保持平稳， 本季度租金环比微涨 0.3%与 0.6%。从 2016 年全年来看，一线城市租金同比涨幅较 2015 年均有大幅下降。 2016 年全年，由于大量新增供应加之总体需求放缓，四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。 其中，上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至 12%左右。二线城市更是由于整体新增供应量不减，空置 率保持在高位。 中国主要城市甲级办公楼租金 400 373 2% 0.30% 0.60