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商业街销售方案 一、返租销售 目前项目的工程进度 （商铺销售见光死， 一般在开业前销售率需达到 90%）、 招商方式及进度 （项目开业经营前景不容乐观） 决定了采用纯销售或带租约销售 模式（ 3-5 年的租约，且租金与回报不匹配 ）非合理方式，不但无法实际项目利 益最大化， 且无法有效带动项目销售， 并势必造成恶性循环为综合体销售埋下恶 果。 因此，返租销售是项目唯一选项。 返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，差别只是返租年限长短、回报率 不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持购铺信心已成为共识。 对于开发商而言， 返租回报是有利的。 其一，可极大刺激客户购铺欲望， 促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。可为后续项目减 少一大笔银行贷款利息，且可缩短开发周期，减免经营管理费，降低经 营风险，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其二、由商业经营管理 公司与客户签定返租协议，有效转嫁经营风险，让开发企业全身而退。 对于购铺客户而言， 我们美食街主要目标客户群是普通中产阶级投资者。 该类型投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资 大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利 息又太低。相比之下，投资商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报 又可以坐等商铺的升值以获取差价就成为他们投资的最佳选择。 如何设计一套合理返租模型 项目曾经在 15 年以 5 年 8%回报的带租约方式销售，业绩惨淡。分析原因： 市场前景不乐观，观望情绪较浓； 项目工程进度缓慢影响； 销售定价过高； 利益刺激力度不够； 因此，即使项目重启施工， 其它方面的不足仍需重点解决。 尤其是下半年万 达广场已正式进入市场， 项目将面临从地产大鳄口中夺食的巨大危机， 而利益刺 激就是最有效的竞争手段。 1、返租年限 购买商铺是长期投资行为，往往需要 15 年以上才可实行回本，如果仅仅保 障 5 年的收益对投资者而言风险仍是较大。 因此，给予投资者越长的回报年限客户购买信心越足。 返租 10 年 返租 10 年，投资者的回报一般就能达到百分之七八十，对投资者有极大的 投资保障，直接刺激销售信心。 市场对北泉的商业有太多的负面感受，不下重利不足于逆转市场趋势。 2、返租年利率 回报率的高低反映了商铺投资的价值，直接影响投资者的购买意愿。 年回报率 8% 提供 8％租金回报的理由： 对于 8 ％的租金回报来讲，高于存款利息近 3 倍，客户购铺对于他们来 说只需支付 50％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵， 10 年后的 商铺用于出租或转让均有更大收益。如果低于 8 ％的回报，客户投资者 比较投资风险就会感觉到明显的不划算，而不会有购买欲望。 另外，我们从项目回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金 1 亿元，每 年可获取活期银行利息 275 万。完成销售资金的回笼可减少项目的贷款 利息等于节省了成本，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好 的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收 益弥补。补贴仅仅作为一种资金成本而已。