经济法视角下的商品房“限购令”分析.doc

PAGE PAGE 1 经济法视角下的商品房“限购令”分析 　　摘要：近年来，政府推出了多项宏观调控措施遏制房价的疯长，但一直效果不佳。房地产市场的失灵使政府用“有形的手”干预房地产市场成为宏观调控的必然的结果。限购令的出台体现了经济法的政府适当干预。经过两年多的实施，限购令使全国房地产市场退热，起到了遏制房价上涨立竿见影的效果。但是，限购令作为一项房市后期调控政策，其法律属性和存在的合理性一直饱受争议。试以经济法为视角浅谈限购令出台的必然，浅析限购后现阶段房市出现的各种现象背后的原因。 　　关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法 　　中图分类号：DF4文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02 　　房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。 　　一、限购令的法律属性及其合法性争议 　　限购令是政府针对房地产行业出台的一项国家政策或行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽象行政行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。 　　对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行政比例原则。其次，限购令的户籍限制有违公平正义的原则，阻碍市场经济条件下人才的优化配置和合理流动，有计划经济过度干预之嫌；再次，限购令虽然使一线城市房价降温，但许多房地产商和有购房资格的人涌向二三线城市抬高了当地房价。最后，限购令使得房产争议诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假的纳税证明或社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷[2]，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许多不稳定因素。 　　总的来说，随着限购、限贷的政策执行，全国房市普遍降温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产市场的临时性措施，出现诸多争议声也不容忽视。 　　二、限购令的经济法基础 　　1.房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着自身难以克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需政府这双有形的手需要适时严格的调整。 　　2.住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需求量，房地产市场在很长时期内都处于卖方市场，以致房价一直居高不下。 　　3.经济法的终极目标是追求社会效益的最大化，经济人逐利本性是房地产市场的供需竞争更加激烈。在中国买房是一个很好的投资方式，温州炒房团的经验告诉人们“逢调必涨，越调越涨”。通货膨胀的压力使得人们手里的货币贬值缩水，投资房市是保值增值的有效理财方式。房屋限购令释放“楼市还要上涨”的信号，买涨不买跌的心理反而促使新一轮的抢购热。在政策出台前购房，不确定性使购买力在短期内爆发出来。短缺经济学的逻辑在房市上依然奏效。 　　4.在市场经济条件下，资源分配遵循绝对平等原则，如果社会所有成员对某一物品都有需求的话，那么货币的多寡就决定了这一商品最终归属。在中国房屋就是属于这样的生活必需品，土地的稀缺性与不可再生特性决定了土地市场需求弹性大而供给弹性小，只要购买房屋有利可图，社会资本就会源源不断地涌入商品房市场。即使房地产市场都是刚性需求，没有投资和投机资本的加入，刚性需求的群体之间也会相互竞争，导致房价的最终上涨[3]。 　　作为政府在特殊时期对关系国计民生的房地产市场进行适度干预的一项政策，