天津住宅成品房（精装修）市场分析报告.doc

PAGE 天津住宅成品房（精装修）市场分析报告 目的： 本案是否采用精装修的模式需要我们反复的论证和详细的市场分析，基于以上想法，我们完成了此份针对于天津住宅市场精装修情况的分析报告。 方法： 结论： 精装修房有标准、豪华、精装三种，其中天津市场标准装修的占多数，只是做好整体厨卫和室内六面。豪华装修主要在部品或设备档次上要提高，比如选购配置一批国际品牌的装修材料（例如华厦国际公寓）。天津高端市场对于住宅精装修普遍持认可的态度，本案周边项目如华侨御景湾、富裕广场等虽然均为中高端项目，但均以毛坯房上市，若本案采用成品房的策略可避免产生与周边产品的雷同性，提高产品的品质建设，完善商品住宅的商品属性。但是选择精装修的户型面积不宜过大，大面积的户型容易使总房款过高出现滞销的可能性。本项目的精装修方向，可类比天津时代奥城或富力城项目，档次不宜过高，否则会重蹈华厦国际公寓的覆辙。成品房精装类型的差异化，风格的可选择性都是我们应该考虑的重点。 市场部 日 引言： 国家建设部在2002年出台文件倡导开发商在住宅中采用精装修，以减轻环境污染和浪费。北京市建委在2005年出台指导文件要求在京的房地产开发企业采取精装修交房，上海住宅产业化促进处、广州住宅产业促进中心等也出台相关文件要求当地的开发企业采取精装修。推进住宅产业化，势必要求开发企业对毛坯房进行精装修。住宅精装修已经是地产开发企业发展的方向。 建设部住宅产业化促进中心孙克放处长曾经公布过一份调查：2005年，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35%，广州占50％多，广州开发商称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。这三个中国住宅产业的标杆性城市的数字无疑说明了一个问题：装修房将逐渐成为中国住宅的主流产品，这已是无可辩驳的业界共识。 从以上意义上说，拓荒者的前瞻意识以及积淀下来的经验和遗憾无疑都是宝贵的。房地产业进入品质地产时代以后，竞争将更为激烈，特别是最近又一轮宏观调控的出台，70％的房源被严格限定在了90平方米以下。在整个火爆市场冷静下来的同时，消费者也回归理性，楼盘的竞争无疑又多了一层压力。当大多数房子被限定在经济型户型，未来同质化竞争将不可避免的空前激烈情况下，谁早一步成功地掌握了精装修，或许将成为房地产企业脱颖而出的砝码。 一、天津房地产市场精装修市场现状分析： 1、精装修项目市场份额分析： 通过对天津市在售楼盘调研分析发现，市内重点区域中河西、和平、河东、南开市场在售项目共计102个项目（住宅 酒店式公寓及写字楼项目）分布明细如图表所示： 所属区域 项目数量 精装数量 精装占百分比 部分精装 全部精装 河西区 29 3 3 20.69% 和平区 11 1 3 36.36% 河东区 13 2 2 30.77% 南开区 49 3 8 22.45% 合 计 102 9 16 24.51% 注：以上数据来源楼市杂志 通过对调研数据的分析发现：天津精装修项目数量占到市场开发总量的1/4，相比03-04年期间精装修数量有显著增加，反映出天津房地产市场发展逐步走向成熟，市场对精装修项目的认可度逐步提升。 选择做精装修项目特点明显，主要体现在： 城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、五大道区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格； 城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域、海河景观带沿线区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入； 实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。 2、价格因素分析： 选做精装修项目价格提升明显，扣除成本增加因素，价格普遍提升比例在15%-25%左右，在毛坯房已经取得利润的前提下，采用精装修的模式无疑又进一步提高了利润，为开发商实现相当可观的收益（以下为同等区域可比价格）： 区域 非精装修项目平均价格 精装修项目平均价格 价格提升 和平区 7500-10000 10000-12000 2000-2500 河西区 7000-8800 8200-12000 1200-3500 南开区 6000-7500 7000-9000 1000-1500 注：以上数据来源市场调研所得。 3、产品附加值的提升（以老城厢周边调研数据为例）： 老城厢的大规模拆迁和再造，一直是人们拭目以待的。此板块位于天津市市中心地带，优越的地理位置和优质项目的质量以及开发商的实力，使此区域具有很大的升值潜力。通过对老城厢周边项目的调研分析，我们发现即使富力城是周边价格最高的项